マンション管理士事務所（法人・多人数）の立上げです。マンションのニーズに合った管理士のグループ対応が可能な事務所です。＜起業家：マンションサポート　片山事務所さんの投資募集＞

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マンション管理士のを取得して10年、マンション管理組合が主体的で効率的に運営できるように地道に活動を続けてきました。
日本マンション学会の研究活動なども通じ、100組合を超える分譲マンションの管理組合、そして居住者の皆さんの声や考え方に触れてきました。
多くのマンションは、まず組合の運営がよくわからず管理会社の指導（誘導？）に頼っている。修繕工事はどうしたらいい、など、そして迫りくる居住者の高齢化にどう対応するかなど、ある意味切迫した課題に直面しながら対応に苦慮しているという実感をしてまいりました。現実の姿はどこに相談しても親身に答えてもらえない、コンサルタントの費用は無駄に見える。そして1～２年の役員期間中にかたづく問題ではなさそう、ということで、問題を直視できず、先延ばしを続けて、結果苦しんでいる、重い負担に耐えているという実像です。
これから必要になることは、マンションが合理的な費用負担で住みよい住宅となり、積極的に区分所有者として加われるような環境となり、不動産投資の対象としても魅力あふれるものにならなければなりません。もちろん、どこのマンションもがそうなれるものでなく、管理組合が、そして区分所有者の総意が、積極的にその方向に向かおうとするマンションでなければかないません。
マンションが具体的にその方向に進むには、独自のエネルギーだけでは困難なことが見えています。この支援のために、分譲マンション管理組合の視点に最大限立って、最新の幅広い情報や技術を提供できる「マンション管理士事務所」が必要です。目先のわずかな利益の提供であったり、深刻になった課題の対症療法のみであったりとなってしまう事務所ではありません。
そして、今からできるだけ早く手を打たなければ、マンション管理士の存在感は薄れていき、その先の分譲マンションは、関わる事業者のカモとなってしまい、居住価値も投資価値も低くなってしまうでしょう。それでもマンションの分譲業者にすればとりあえず建てたものを売り切ればいいだけで後のことは興味はないようで、これを恒久的で価値ある資産にしようとは考えていないようです。区分所有者が自力で動かなければ、そして、適切な支援者がいなければ、分譲マンションの価値は保てません。将来にわたって分譲マンションも価値があるものであることが投資家のみなさまにも必要な事と考えています。
一方でマンション管理士がひとりで活動してもあまりに微力です。何とか結集して活動ができるようにご協力をいただきたいと考えています。まず、人を養成する事業です。思った以上に費用がかかります。でも一応資格者ですから採用してすぐに営業ノルマを振ることもできます。でもそれでは目先の利益に走る、いわばゆがんだマンション管理士が育ってしまい、結果分譲マンションのためになりません。時間も今回は5年位かけることを考えていますがこれも、事例を知った管理士でないと本来の仕事は期待できないからです。
採用したマンション管理士も6年目以降は、資格にふさわしい相応の待遇に処そうと考えています。が、これもみなさまの力で初期投資を行うことができれば、ということが大前提です。まず、社会に役立つ、先駆的な試みです、ご理解とご協力をお願いしたいと思います。

事業計画・事業内容

マンション管理士は、マンションの管理組合が、各区分所有者の主体的で円滑な合意形成のもとで、合理的なマンション管理を行い、結果としてのマンションの価値向上につなげるための国家資格です。
「マンション管理士事務所」は、「管理会社」ではありません。また特定の作業を請け負う事業者とも異なります。マンションの管理組合と各区分所有者のためのアドバイザーとして「合理的なマンション管理」の体制づくりとその運営のための支援事業を行う役割を持っています。日本の分譲マンションは650万戸と言われ、2000万人以上が生活しています。分譲マンションは大切な「財産」であるはずです。投資対象物件として所有されている方も多数おいでだと思います。　しかし、現実にはマンションではまだあまり「マンション管理士」制度は普及していません。
分譲マンションでは、各区分所有者は管理組合を組織し、主体的に「マンション管理」を行っていかなければなりません。しかし、現実には多くのマンションでの区分所有者の意識は、「決まったお金を払っておけば、管理会社がちゃんと管理をやってくれるはず」です。分譲会社、管理会社も不動産業者も、確かにそのように誘導しています。ですが、それでいいのでしょうか。分譲マンションは、区分所有者全員が、主体的に「管理組合」の運営に加わり、そのマンションの管理方針を「決め」て、そして必要に応じ管理会社や工事業者などに、管理のための業務や保全のための工事などを発注していくものです。しかし、現実には、管理組合の意識が低くなっていて、そのマンションの管理方針は請負業者である「管理会社」がその都合で決定し、作業や工事の内容や発注先をコントロールして、管理組合はただそれを承認し、総会で決議するだけになっています。「管理会社」ばかりではありません、定期的に工事を発注している工事業者やコンサルが決めていることもあります。この際には「管理会社」などは必要以上の利幅を稼いでいること（契約価格に表示されているだけではありません）が多く、200～300戸のマンションを20年位のスパンで見れば億円単位での余計な負担をしていることがよくあります（すべてのマンションでというわけではありませんが）。また、他の例では、一部区分所有者が全体の利益を考えず工事発注等を行い、結果として他の区分所有者の負担を増やすようにしているということも聞きます。確かに、管理費、修繕費としての負担額の差は月額で戸あたり2～3千円かもしれません。安ければいいというものでもありません。しかし、これが円滑な管理や建物設備の保全にマイナスとなり、また、マンション内のトラブルの発生要因につながることで、結果としてマンションの価値を引き下げる要因になってしまいます。（間違っても高めることはないでしょう）
「マンション管理士事務所」事業のマーケットの性格にも、制度があまり普及しない原因があります。マンション管理士試験は国家試験ではかなり難しい試験だと言われています。毎年の合格者も1000人ほどになっています。しかし課題は、もちろん独占業務ではありませんが、試験に合格しても、それなりのマンション管理実務に関する経験や事例についての知識がないと、マンションの現場のサポートはなかなかできないことです。現在、その修習制度もないため、管理士資格を取ってもすぐに収入に結びつくことは少なく「事務所」の開設、立上げはなかなか難しいものです。そして、「事務所」開設できるのは多くが第1線を引いた高齢者の管理士と言われています。開業しても多数が管理士１人だけの事務所です。一方で1人の管理士が顧問として対応できるのはベテランでも10組合程までともいわれます。管理士により得意なテーマも限られてきます。後任の若い経験の乏しい管理士を採用し、育てる余裕はまずありません。業務も、どちらかと言えば副収入がある方向や、成功報酬に向かいたくなってしまいます。管理組合の需要側を考えると、管理組合の持つマンション管理の課題は幅広い分野に散らばります。気付かない点も多くあります。新築マンションの分譲は多数行われています。その管理組合の役員の中心を占めているのは40～50才代の比較的若い世代です。彼らが求めているのは幅広い情報や知識と、問題をできれば未然に解決できる能力であり、若手役員と同じ発想で活動できる管理士です。対応する管理士は老練の、得意な専門分野を持ち、こじれかかった問題解決には強い管理士です。これでは、マンション管理士の活用に関する意識のギャップは容易に埋まりません。活用されない理由はある意味明らかですね。
この現実を捉え、マンション管理の環境を改善していくために、求められる姿の「マンション管理士事務所」を立ち上げたいのです。若いマンション管理士を採用、育成し、そして異なった得意分野を持つ管理士がグループで様々なマンションの課題と展望に対応できる「マンション管理士事務所」です。そして、分譲マンションの居住者、投資家も含めた区分所有者がその権利をちゃんと行使できて、資産価値を維持できる環境を作ることに貢献できればと考えています。このような「マンション管理士事務所」はまだ存在せず、3～４年後で管理士７～８人体制で軌道に乗せれば、求めるマンションは多いので、決して多くはないと思いますが堅実な業績は期待できると考えています。ただし立上げには、特に管理士を生活できる環境で養成していく必要があり相応の費用がかかることと思います。一般にはそれだけの資金があれば「マンション管理士事務所」をやるよりももっと目先の収益が期待できる「管理会社」に目が行ってしまうものですが。
この分譲マンションの置かれた立場を強くしていく事業に投資いただくことは、何よりも、社会的な投資になると思います。どうかご協力をお願いします。

投資の内訳・起業の際の必要物

希望投資額は5000万円としました。もちろんこれはある程度余裕を持った金額です。これは、何よりも「マンション管理士」をマンション管理組合と区分所有者の皆さんが期待している姿に育成していけること、そしてその間に生活の不安を持たせないことと、できればマンションの区分所有者の立場をも十分に知ってもらえる環境を確保するためのものです。
内訳ですが、
マンション管理士（試験合格者）を採用、育成する費用として、6人1年間の人件費（福利厚生費を含め）
500万円×6人＝3,000万円（4年目以降の採用は収支を見て年1人以上を想定）
事務所費（都内の適当な場所で10名程の業務ができる事務所を賃借）
30万円×12か月＋240万円（保証金等8か月）＝600万円
造作費、調度品費、備品費等
300万円
事務費用
会社設立事務費200万円＋一般事務費（預託金利息を含む）初年度分400万円＝６00万円
広報費（初年度）
200万円
予備費
200万円
合計で
3000万円＋600万円＋300万円＋６00万円＋400万円＝4,900万円
となります。自己資金も多少用意はありますがまずは各種の準備費として留保です。
もちろん当初から全額必要ではありません。例えば上記の人件費は3年間で各1,000万円ずつが必要になります。もちろん採用状況によっては多少前後しますが。この部分は3年間で分割して投資いただくことでもかまいません。
事務費用、広報費用等は1年目だけを費用に見込んでいます。2年目以降は事業収入で充当できると考えています。
一応の事業収入の見込みは、1年目顧問契約8件＠９万円×6か月他＝360万円、2年目顧問契約25件＠9万円×8か月＝1,800万円、3年目顧問契約35件＠9万円×10か月＝3,150万円と、3年間で5,000万円以上の収入を見込んでいますが、人件費、事務費をみてもまだ新規採用者の研修費用の確保は難しそうです。4年目以降は4,500万円超／年間の収入を見込んでいますので、単年度採算は確保でき、多少の利益分配（実質）は可能となる見込みです。

投資資金の20％は払込資本として、80％は預託金として預からせていただき、預託金部分には初年度から相応の利息を計上したいと考えています。ただし支払は4年目以降を想定していますが、初年度からを希望されれば対応は可能と考えています。5年目以降は資本金に対し配当金を支払うことを想定しています。
事業が開始でき、人材を確保できれば（マンション管理サポート事業は人材次第ですので）より、還元利回りを改善できると考えています。

300万円位からの小さい金額の積み上げでかまいません。分譲マンションをお持ちの方などを中心に多くの方のご支援をいただければと考えています。

予想収益

収支見込みは、前記投資内訳の通りで
初年度　収入360万円、　支出3,000万円（うち初期費用、保証金等1,000万円程度）、　利益▲1,600万円
2年目　収入1,800万円、　支出3,000万円、　利益▲1,200万円
3年目　収入3,150万円、　支出3,700万円、　利益▲550万円
4年目　収入4,500万円、　支出4,100万円、　利益400万円
5年目　収入6,000万円、　支出4,800万円、　利益1,200万円
以降は年間1,200万円以上の利益を見込んでいます。この間役員報酬も適宜支出は行う予定で支出額に含めています。

投資家への還元方法

投資いただいた方への利益配当、預託金利息の支払は次の通り計画しています。
資本20％、預託金80％として考えています。預託金は6年目以降8年間（8回）で返済していく予定です（払込資本への転換の対応も検討します）。払込資本に対しては、6年目以降に年10％を目途として配当金を支払う予定です。
投資額1,000万円あたりでは、資本金200万円、預託金800万円となります。還元方法としては、4年目期初に預託金について年率3％3年分の利息を支払います。以降期初に1年分（3％）の利息相当額を支払います。800万円に対して初回72万円、以降毎年24万円ずつ支払いますが、6年目以降預託金を年100万円ずつ返済しますので、7年目以降は残高に対応し3％として、3万円ずつ減少していきます。配当金については、7年目期初に200万円に対し10％の20万円を支払う予定です。以降同額の支払見込で増資分があれば増加します。
予定利回りは、当初5年間は投資額の80％×3％で2.4％となりますが、6年目以降は配当を予定し、20％×10％＋80％×3％で4.4％となり、以降預託金返還で漸増していく見込みです。10年間では平均して4％強の還元を予定しています。
管理組合支援という事業では、突発的な大きな収入を見込むことが困難なため事業参入も大規模なものはあまり見込まれない代わりに、還元率もあまり大きくはならないことが想定されますが、当然に市場金利の動向を見て柔軟に対応させていただく予定です。
事業としてはスタートできれば、競合リスクの少ない、先行メリットの確保できるものと考えています。

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