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住宅のiPhoneを作る|可動式モジュール住宅事業<起業家:AO1110さんの投資募集>

起業家 AO1110 さん AO1110さんのプロフィール画像


  • 性別: 男性
  • 年代:未設定
  • 創業年:2021年
  • 本人確認:
  • 形態:個人事業主
  • 最終ログイン:1週間以上

神奈川県 不動産 受付停止 2026/02/20公開

希望調達金額
1億円

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自己PR

私はこれまで、不動産・建築領域において、企画設計からコンテンツ制作、集客導線構築までを一貫して手がけてきました。単に物件を紹介するのではなく、「なぜこの空間が成立しているのか」「なぜ人はその住宅を選ぶのか」という構造を分解し、言語化することを強みとしています。

特に、建築や住まいを物語として翻訳し、熱量を生み出す設計力には再現性があります。
月間150万再生規模の不動産コンテンツにおいて、疑似内見体験を設計し、広告費をかけずに集客導線を構築してきました。

私の強みは「住宅を売ること」ではなく、「住宅が売れる構造を設計すること」です。
プロダクト設計、価格設計、販売導線、そして流通までを一つのモデルとして組み立てることを得意としています。

今回のプロジェクトも、単なる住宅事業ではなく、規格化×履歴×保証×流通を統合した“住宅の流通OS”を設計する試みです。メディアで培った集客設計力と、住宅市場への構造理解を掛け合わせ、再現性のあるモデルとして構築します。

事業計画・事業内容

PROJECT THE MODULEは、「住宅のiPhone」を作る事業です。

家を一点モノの工芸品として売るのではなく、型番で比較・売買できるプロダクトへ進化させます。そして、現在運営中のメディア導線(YouTubeチャンネル)を活用し、日本にラグジュアリー・モジュール住宅市場を立ち上げます。

■ 背景と市場機会

北米や北欧では、プレハブ/モジュール住宅は「安価な仮設」ではなく、合理的で高性能なデザイナーズ住宅として普及しています。
工場生産による品質安定・工期短縮・人手不足対策という合理性に加え、ADU(離れ)需要の拡大により市場が広がっています。

一方日本では、

・建物が規格化されていないため比較不能
・保証・履歴・金融が分断され中古が不透明
・建物価値が残りにくい評価制度
・職人不足によるコスト上昇

という構造課題があります。

これは裏を返せば、「規格化×履歴×保証×流通」を設計できれば、市場ルールを取りにいける余地があるということです。

■ 事業の核心

THE MODULEは、住宅を型番で買われるプロダクトにします。

① 規格化されたモジュール設計
② 製造履歴・点検履歴の標準化
③ 認定中古制度と保証設計
④ 建物単体での流通・移設前提設計

これにより、「土地+建物」だけでなく建物単体でも出口を持てる構造を目指します。

iPhoneが中古市場を成立させたのは、

・型番で相場が立つ
・アップデートで寿命が延びる
・ブランドが信頼コストを下げる
・流通量が厚い

という仕組みです。

住宅も同様に、規格化と履歴設計により「賭け」から「計算」へ変えられると考えています。

■ プロダクト構想(初期モデル)

・THE CORE(最小住居ユニット)
・THE STUDIO/SAUNA(拡張ユニット)
・THE PLUG(増設ユニット)

単体でも成立し、連結・増設可能な設計。
住居OS+拡張アプリという思想で展開します。

■ 最大の差別化:メディア内蔵型メーカー

通常、住宅会社は展示場・営業・広告に大きな集客コスト(CPA)を支払います。
ですが私は、不動産特化型のメディアを運営しています。
そこで建築プロセス自体をコンテンツ化し、完成前から熱量と予約を蓄積します。
広告費を払うのではなく、広告そのものを持つ構造です。

「CPAを払う」から「CPAが利益になる」モデルを構築します。

■ 1億円の使途

・フラッグシップ拠点開発
・ショールーム兼撮影スタジオ化
・販売プラットフォーム構築
・海外視察と啓蒙コンテンツ制作

1棟販売で終わらず、遊休地を高付加価値ヴィレッジへ展開できる型を作ります。

■ リスクと下振れケース
・流通OSが立ち上がらず中古市場が回らない
・規制面で移設・再販が制約される
・メディア優位性が薄れる

最悪でも高付加価値小型住宅ブランドとして成立しますが、流通OSまで実装できた場合、市場ルールそのものを変えるポジションを狙えます。

■ 定義
これは「家を売る事業」ではありません。
住宅を「流通するデバイス」へ進化させ、市場の勝ち方を変える事業です。
土地に賭ける不動産から、プロダクトに賭ける不動産へ変えます。

投資の内訳・起業の際の必要物

本ラウンドは、「プロダクトの完成」と「流通OSの初期構築」に集中投資します。
単なる住宅販売ではなく、規格化×履歴×保証×流通を備えたモジュール住宅モデルを立ち上げるための初期資本です。

■ 投資内訳
① プロダクト開発・量産設計確立(約4,000万円)
・初期モデル(THE CORE / STUDIO / PLUG)の設計確定
・構造計算・法規適合検証
・試作棟製造
・OEMパートナーとの量産設計最適化

住宅のiPhone 1.0にあたる標準モデルを確立します。
ここで仕様固定・原価確定・製造フローを固め、再現性を持たせます。

② フラッグシップ拠点構築(約3,000万円)
・地方遊休地の取得または長期賃借
・3棟建設(居住OS+拡張ユニット)
・ショールーム兼撮影スタジオ設計

販売拠点であると同時に、コンテンツ制作拠点とします。
建築プロセスを公開し、疑似内見体験を量産します。

③ 流通OS・販売基盤構築(約2,000万円)
・製造履歴・点検履歴のデータ管理設計
・認定中古制度設計
・保証・保険スキーム構築
・販売導線(EC的予約システム)整備

中古が「賭け」ではなく「計算」になる状態を作るための基盤投資です。

④ ブランド構築・PR・海外リサーチ(約1,000万円)
・海外モジュール住宅視察
・建築ドキュメント映像制作
・初期オーナー募集キャンペーン

広告費として消費するのではなく、資産化する発信を行います。

■ 起業時に必要なもの
① OEM製造パートナー(量産可能な工場)
② 建築法規に強い設計チーム
③ 保証・流通設計の専門家
④ フラッグシップ拠点用の土地
⑤ 初期購入者(アンバサダー10名)

すでに保有している資産として、月間約150万再生のYouTubeメディア基盤があり、建築過程を疑似内見としてコンテンツ化できます。
一般的な住宅会社が支払うCPAを、コンテンツ収益と同時に内製化できる点が最大の優位性です。

■ 投資後18ヶ月の目標
・試作完成
・限定10棟完売
・認定中古制度の初期実装
・2年目予約リスト形成

最悪シナリオでも、高付加価値小型住宅ブランドとして成立します。
一方で、流通OSが立ち上がった場合は、建物単体で流通する住宅モデルを確立し、市場ルールそのものを変えるポジションを目指します。

予想収益

本事業は、初年度を「準備・設計・実証フェーズ」と位置づけます。
収益最大化ではなく、量産体制・法規適合・流通設計の確立を最優先とします。

■ 初年度(0→1フェーズ)
目的:
・プロダクト仕様確定
・量産OEM確立
・フラッグシップ拠点完成
・認定中古制度の設計
・初期オーナー募集開始

販売はテスト的に3〜5棟を想定。

想定売上:4,000万〜6,000万円
想定粗利:1,200万〜2,000万円

初年度は黒字化を前提とせず、モデル完成と再現性検証をゴールとします。

■ 2年目(1→10フェーズ)

販売目標:10〜15棟

平均販売単価(CORE+拡張1基想定):約1,200万円
平均粗利:約400万円

売上:1.2億〜1.8億円
粗利:4,000万〜6,000万円

ここで損益分岐到達を目指します。

■ 3年目(拡張フェーズ)

販売目標:30棟

売上:約3.6億円
粗利:約1.2億円

量産効率改善により粗利率は35%前後まで改善余地あり。

加えて以下の収益が発生:

・拡張ユニット追加販売
・移設/再設置サービス
・認定中古再販手数料
・保証サブスクリプション

住宅販売単体ではなく、「流通OS」からの収益が積み上がる構造へ移行します。

■ 長期構造

・遊休地活用ヴィレッジ展開
・BtoB(自治体・事業者)導入
・二次流通プラットフォーム手数料モデル

単体住宅ブランドから、規格化住宅の流通基盤へ進化します。

■ リスク整理
・中古市場が想定通り回らない
・法規制制約
・量産コスト変動

最悪シナリオでも、高付加価値小型住宅ブランドとして成立する粗利構造を確保します。

投資家への還元方法

本事業はエクイティ型投資を想定しています。
3〜5年以内に量産体制および流通OSを確立し、次ラウンド調達または戦略的パートナーへのM&Aを出口とします。

規格化住宅×流通設計×メディア導線を統合したモデルは、既存住宅メーカーや不動産流通企業にとって補完性が高く、若年層へのブランド接点および中古戦略の強化という観点で買収対象となり得ます。

初期数年は配当よりも成長投資を優先し、企業価値向上によるリターン最大化を目指します。
目標は売却ではなく、「売却可能な状態を作ること」です。

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