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大阪府東部で不動産【マンション、戸建て】の売買仲介、買取再販事業を9月開業。開業6か月後には取扱高の2割の収益力。<起業家:nanao124さんの投資募集>

起業家 nanao124 さん nanao124さんのプロフィール画像


  • 性別: 男性
  • 年代:60代以上
  • 創業年:2010年
  • 本人確認: 確認済
  • 形態:法人
  • 最終ログイン:1週間以上

大阪府 不動産 受付中 2023/12/11公開

希望調達金額
500万円

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自己PR

在学中、京王プラザホテル料飲部に雇用され時間の限られた非正規ながらヴォジョレヌーボコンテストで表彰受けました。

卒業後、自ら開業を志向しながらフードサービスチェーンの東証一部株式会社京樽に入社し和食レストランマネージャー、地域スーパーバイザーとして関東地区、東海地区で店舗臨店指導など働いていました。

縁あって阪神淡路大震災のころ大阪に移転し、宅配ピザチェーンピザーラのフランチャイジー、ゴルフ用品買取販売のゴルフパートナー3店舗を経営。

以後独立系のゴルフ用品買取販売店を営む。広告業、ポスティング業を経営。自動車買取販売を営む。EC通販と輸出の事業を営む。

大学時代に宅建士免許を持った不動産会社勤務の旧友に誘われた時から不動産売買の仕事に縁を感じて、長く不動産業に興味を持っていましたが自分の事業を行うのに忙しかった。旧友の訃報を受けてからこの業を天職にすべく決意しました。奮闘中現在に至ります。

◆取得資格◆
宅地建物取引士
賃貸不動産経営管理士
AFP
ビル経営管理主任
小規模不動産特定共同事業業務管理者
終活ガイド資格2級
甲種防火管理者
販売士2級
調理師資格ほか

大阪在住は阪神淡路震災の直後からです。
静岡県出身。

事業計画・事業内容

不動産売買の事業を開業しました。「家、土地、マンション、売るなら買うなら」の不動産事業です。買取や媒介契約にはブランドが重要なのでハウスドゥのブランドを利用しています。

弊社は実践しています。参入後ですが4カ月業績を伸ばしています。
そのため「たい」とか「たら」とか魚屋のような入稿が多く実行が気になります。

まずは大阪府東大阪市の地価の高い市外局番06地域を拠点に売買の仲介事業を行っています。

現在は温泉を掘っているような状態ですが1000m掘って湯がしみだしてきています。実績では軌道に乗せたほとんどの新店舗が正式開店(準備期間4カ月程度)の後6か月で単月乗っています。

単純な不動産FC店として維持していくという考えではありません。

仲介事業は宅地建物取引業法の定めにより、売買価格の3%+6万円の仲介手数料を頂戴します。売主と買主なら二倍の6%+12万円。売り返しという再販の仲介をもらった場合はその2倍の12%+アルファ。
そこにリフォームや引っ越しや、廃品の撤去のお手伝いをして付帯収益が付きます。お亡くなり物件などは遺族が他県在住の場合などの対応も受注します。

買主の融資付けも必要になります。事前審査が終了していない「お財布を持っていない物件内覧ツアー」が9割を占めますのでこれが融資取り付けられれば同価格帯の物件すべてが選び放題で買えるわけです。

次のステップの事業は買取再販事業です。1年以内にすでに業域は大阪市内を含む大阪府東部の半径1時間圏に広げていきます。ブランドチェーンのバリューを生かして買い進めます。

買取基準額は再販価格の70%。リフォームに10%の費用を費やして。利益率20%の事業です。仲介の3%や6%とは桁が違います。

例えば2500万円で売却予定の住宅を70%の1750万円で買取。250万円でリフォームして、最終利益は500万円というビジネスモデルです。

そのほかに売主にリフォーム等支援して売価をMAXまで上げて、最終的に清算してリフォーム代をお買い上げいただくという事業を展開します。入居中やノーリフォームよりも期間が数倍早く売れて、売却も高額になるため仲介手数料も増えるという形です。

入居中ノーリフォームで1500万円でしか売れない住宅をリフォームして2200万円で売却した場合。

①1500万円の売却の場合は3%+6万円で仲介売り上げは51万円です。

②例えば200万円でリフォームして300万円のリフォーム代を清算したと試算するとリフォーム利益は100万円です。売価2200万円の場合は3%+6万円で仲介売り上げは72万円です。リフォーム利益と合算すれば172万円の売り上げです。

つまり①のモデルと比較すると121万円の売り上げ=粗利が増加します。3.37倍です。売主顧客の手元にもノーリフォームでグロスで1500-51=1449万円が、2200-72-300=1828万円と379万円も多く早く売れるため感謝されます。

さらには仲介が買主顧客を自社で見つけてきたという両手仲介の形が取れれば
100万円+72万円+72万円=244万円となり①のモデルの4.78倍です。

その次のステップは建売事業になります。地上げにむく200平米以上はマンションディベロッパや賃貸一棟の業者に。80平米以上の土地は2階建ての大手建売業者に買取依頼、それより狭小の古家付き50~60平米は取り壊して自社でビルトインガレージ付の洒落た3階建てを自社ブランドで展開します。地域によりますが大阪市内などは地価の影響で50~60平米は平均的な一戸建てといえますので大手住宅メーカーの入れないブランド展開が可能です。

建売事業はリフォーム+仲介の事業と類似のビジネスモデルでほぼ20%以上の利益が残りますので、中古より大きな売価ですから売り上げ=粗利額が大きなものになります。

この段階になればあえてFCチェーンのブランドに頼らず分社化が可能です。仲介事業、リフォーム事業、買取再販事業、地上げ事業、建売事業。不況に強い収益の保険として賃貸不動産の管理業務を事業化することが重要です。

拠点として人口30万人を一拠点とした事業所展開を行っていく。自動車で30分の移動距離です。

自動車やゴルフクラブなど新品から中古の比率が増えて当たり前に逆転しています。2000年以降、日本の新築施工数は年々減少して一度も増えていません。欧米のように中古住宅が当たり前になっていきます。

2030年問題をご存じでしょうか。日本国内の人口の3割以上が高齢者となることで引き起こされる各種の問題です。少子高齢化による医療費の増大や地方の過疎化が社会問題とされますが、東京や大阪など都市圏ではむしろ住宅の高騰が問題になっています。新築から中古へ、一戸建てからマンションへ、郊外から駅近へのトレンドは変わり様がありません。

法定耐用年数22年の木造新築住宅に35年の住宅ローンを組んで途中売却できないようにして定年まで払わせる。このような極めて日本的な住宅ディベロッパのビジネスモデルは減少しています。ユーザーも世代が変わって賃貸⇒新築マンション⇒新築戸建ての出世すごろくが壊れています。

これからは中古売買の時代です。海外の先進国では築70年とか築100年の物件も人気で活用されています。より駅に近く利便性の高い物件が好まれます。郊外戸建てより近郊駅近マンションの流れは進んでいます。

住宅仲介再販事業は開業10年で東証上場してしまうパワーを持っているのは周知の事実です。弊社としましては、創業の魂をもつ5%株主様たちととマッチングしたいと考えています。合議によるもの言う経営陣的な株主グループの創設を提案します。

直近の展開として、損害保険代理店事業をあいおいニッセイ様と三井住友海上様と契約進めています。売買契約に必要な保険契約は3日以内に対応できるように体制を整備。損害保険代理店事業は契約保険料の最大25%が収益として得られます。

投資の内訳・起業の際の必要物

正しい売り顧客(物件を査定依頼される方)の獲得のための広告費月50万円。買い顧客(物件を購入される方)獲得のためのポータルサイトおよびホームページの整備費月40万円(SUUMO、HOMES、at home、Yahoo!不動産、ハウスドゥのHP、自社サイト)軌道に乗せるための運転資金150万円~200万円/月。

上記は試算モデルです。より大きな成果を上げるための投資と判断した場合は、広告費や整備費を先には数倍にすることも視野に入れています。

Youtubeなどのコンテンツを使った広告による流入も企画中です。
合議制の精神のもとモノ言う投資家としてご参画願います。

大阪不動産業すでに参入初期。
不動産なのに小口化して5名程度の投資家様を募集させていただきます。

物言う株主になってもらって皆でIPOを目指したい。
こういう案件だと募集投資額も大きいはずなので、
珍しい小口化500万円から2口までで募集してみました。

【IPOはゴールではありません】
IPOは手段です。その先のステージがあります。

不動産業界は国内市場規模がおよそ45兆円の巨大な市場となっており、その成長率は7%とされていますが、1.理由があって下げている企業、2.横ばいで停まっている企業、3.大きく伸びている企業など様々です。

1.の企業はコンプライアンス上問題を起こした企業があります。レオパレスや業界は違いますがビッグモーターやジャニーズ事務所などはリセットが必要な評価を受けています。

2.の企業は財閥系や電鉄系など大手や一般的なハウスメーカーやパワービルダーなど伸ばしても自然増というところです。旧態依然な傾向です。

3.の企業は業態自体に革新を起こしている企業です。旧来からある事業スキームを実行しながら業界常識にとらわれない方法で革新行うことで圧倒的に支持されている企業です。

支持は人口です。住宅など不動産は金融機関を使っての売買が通常ですから一般庶民でも銀行など金融機関の事前審査に通れば不動産使途では富裕層です。枠内ですべての物件を選び放題。自分の返済能力を超えて爆買いするから相場がどんどん上がる。

中小企業であれば2桁成長は問題なくクリアできる実力。ほかにないことをやるか、ほかにないものを売るか、他よりも多く扱うか。現実問題として多く扱うのは限界がある。

私どもの目標は3.の企業です。ベンチマークとして業態を創っていきたいと考えます。具体的な手法はビジネスモデル特許を取っているわけではありませんのでこの場では詳細はお伝えできませんが面談では詳しくお伝えいたします。

予想収益

取扱高の約5%が付帯利益含む仲介手数料です。これを売上高とするため売り上げイコール粗利という高収益事業です。

宅地建物取引業法で国土交通省で定められた仲介手数料は売買の3%+6万円を売主買主の双方から手数料いただくビジネスが売買仲介です。

取扱高の約20%が利益になるのが買取再販の仕事です。売買仲介と複合業態にすれば取扱高の10%以上の売り上げ=粗利が出ます。

リフォーム事業は取扱高の25%から50%以上の利益がでます。

投資家への還元方法

参加頂く投資家の方への還元方法につきましては下記を検討しています。
IPO
自社株買い
配当
投資頂く際にニーズ等をおうかがいして一番良い関係値を構築できればと考えています。

500万円は一口の投資額とお考え下さい。最大5名様までお一人様2口まででお考え下さい。契約入金後3か月目の月末から毎月投資額の3%を配当します。

契約入金後1年で株式転換されるか投資額の配当を受けるかご判断いただきます。

投資入金後24カ月で2回目の判断をおうかがいして清算させていただきます。

他に投資の条件がある場合はご提案をお願いします。

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4月1日(日)より、投資家ユーザーは本人確認が必須となります。
まだ本人確認がお済みでない方は、早めに本人確認を済ませていただくことをおすすめします。
本人確認が済んでいない場合、メッセージ・案件登録等ができない等の機能制限がかけられます。
悪意のあるユーザーを除外するための措置ですので、お手数ですがご理解・ご協力の程、何卒よろしくお願いいたします。

・資金を集める事業計画書の書き方
・銀行融資の審査を通すコツ
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