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沖縄米軍基地関連不動産事業と沖縄移住応援<起業家:tsubaki0303さんの投資募集>

起業家 tsubaki0303 さん tsubaki0303さんのプロフィール画像


  • 性別: 男性
  • 年代:40代
  • 創業年:2018年
  • 本人確認: 確認済
  • 形態:法人
  • 最終ログイン:1週間以上

東京都 不動産 受付中 2023/01/30公開

希望調達金額
2,000万円

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自己PR

私には学歴はありません。中卒です。あるのはアイデアと仲間です。お金もあまりありません。今年で45歳になりますが、これまで何とかやってこれたのは仲間のおかげだと考えています。

合同会社は社員の為の会社なので、株式会社の様に株価を上げるために会社にお金を残す必要はありません。お金はある程度残して軍用地や米賃物件を購入した方が不動産会社としての本来のあるべき姿なのではないのかなぁ?と私は考えるので、報酬に関しては他の社員同様出来るだけお支払いしたい。なので投資家の方も会社の運営に関わって頂きたい、出来るなら沖縄に一緒に住んでくれるくらいの仲間を求めています。(投資家の方も別に事業をしてらっしゃったり、家庭があると思うので年間トータルで3か月くらいは沖縄にいてほしいですね。)

私と仕事をするとワクワクします。人間としての相性はあるかもしれませんが、ワクワクする。これは保証します。

事業計画・事業内容

沖縄で軍用地や米軍基地関係者が賃貸する不動産物件を取り扱い、外注する事の多いそれに付随するサービス(ハウスクリーニングや廃品回収など、)を自社で請け負い、沖縄で通常の日本人向けの不動産事業も展開する。その為にまず沖縄に合同会社を立ち上げる。

①軍用地は米軍基地に貸し出している借地で借地料は年に2回入金され借主は国。借地料はそう高くないが、年々上昇している。軍用地の取引には「倍率」というものがあり、その倍率は上がっていて沖縄ではポピュラーな投資物件➡ https://www.kainanco.jp/guide/ 開南コーポレーションと言う沖縄の軍用地専門不動産業者のHP 軍用地の事が詳しく載っている。

②米軍基地関係者向けの物件(米兵さんが基地の外に借りる賃貸物件)は立地が良く建物も日本のそれとは違うリゾート仕様の物件なので、別荘や高級民泊の物件としても人気が高い。価格的には築年数の比較的浅い中古のマンション、戸建て物件が3000万円台から購入でき、少しのリフォーム、物件によってはハウスクリーニングだけで、使用出来るようになり、売買や賃貸で回せる。

③また築年数が経過している物件はかなり安く出回っているので、フルリノベーションと外壁の塗装、修繕を自社で施工する事により、利益率の高い物件が作れる様になる。沖縄では都内ほどリノベーション物件は出回っているイメージはなく、新築と中古(リノベーションを行っていない物件)物件が多いイメージなので参入が比較的容易であると思われる。

④ ①~③の案件を沖縄のみで展開していくには限界がある。なのでハウスクリーニングと廃品回収などの仕事が落ち着いてきたら、(ここまでおおよそ1年~1年半のイメージ)NPO法人を沖縄市で設立する、活動分野は、男女共同参画社会の形成の促進を図る活動、まちづくりの推進を図る活動、経済活動の活性化を図る活動、この3つの活動分野で定款を作り登記し、後々は全ての活動分野で定款を作り登記する。沖縄市でNPO法人を設立するのは、沖縄市は街としてのポテンシャルは高いはずなのに、財政破綻を起こしていることが理由である。(地元の役場に勤めている知人から沖縄市が実質は財政破綻している事を聞いた。)そして空き家が多い。

⑤ NPO法人の設立前からFacebookやHP、LINEのグループチャットなどで「沖縄移住者友の会」(仮称)の様なグループを立ち上げておき情報交換の場を設け設立したNPO法人と繫げる。

⑥ 東京、もしくは埼玉に「沖縄移住者友の会」(仮称)の窓口を開設し移住者を募る。メインターゲットは定年間近のサラリーマンや定年退職者、この世代の方々は都内、都内近郊で持ち家を持っている方が多く、「定年後は地方でのんびり~」という夢はあるが、その持ち家が足かせとなって夢を叶えられずにいるイメージがある。窓口で持ち家をどうするか?という相談を受ける事により、関東での不動産事業やハウスクリーニング、廃品回収の仕事に繋げ、沖縄の不動産物件の販売や賃貸の顧客獲得に繋げていく。窓口開設時に「沖縄移住者友の会」(仮称)のチラシを作りポスティングする。窓口では沖縄の別荘の広告や、仕事の斡旋も行い沖縄のハローワークを利用する事により、自治体や商工会との繋がりを強くしていく。若年層にも同様の沖縄移住応援をしていくが、若年層こそHPやSNSを見ているのでそこまで強く訴求しなくても、移住をしていくと思われる。

⑦この途中に沖縄で関東仕入れの中古車販売業とレンタカー事業を展開するのも面白いと思うが、これはその時の状況次第で検討する。車両の事業は検討するとして、IT事業は自社で行いたい。HP作成、動画の編集や投稿の代行などの案件をこなす部署、もしくは別会社を作る。沖縄は雇用するための賃金が安いだけではなく、PCの扱いに長けた人間も多い。しかもすでに移住している「ナイチャー」(内地の人間の意)と言われる方々がいて、ナイチャーの中には沖縄に住みながら、インターネット環境のみで仕事をしている方々がいて、職種はSEやプログラマーが多いと聞く。なので完全出来高制のIT会社を設立するのも面白い。

⑧ ここまででおおよそ5年のイメージ。ここからはNPO法人が主となり老人ホームの設立にとりかかる。

⑨ 沖縄で会社で老人ホーム建設用の土地を購入。NPO法人が施工主となり老人ホームを建設する。資金は「沖縄振興開発金融公庫」に全額融資を申し込む、「沖縄振興開発金融公庫」は日本政策金融公庫の沖縄版で、「比較的まとまった土地を利用した高齢者向けの賃貸住宅の建設資金」は建設費と間接工事費の100%を融資している。(土地購入費用は融資されない)自治体や商工会との繋がりを強くしておくことによって、この融資を通過しやすくする。土地を自社で購入しておくことによって借地料が自社に入金される。「沖縄移住者友の会」(仮称)がある事によって、介護の必要がある親を持つ定年退職者たちの移住を促進することが出来る。介護職の求人や斡旋をNPO法人で出来る様になる。老人ホームで働く人たちは移住者でも現地の方でも誰でも良いが、賃金を相場より4割~8割くらいは上げたい、賃金を高くすることにより仕事のクオリティの高さを要求し、クオリティの高い仕事をしてもらう事によって、他の老人ホームとの差別化を図り、高級老人ホームの設立に繋げ富裕層を獲得したい。

NPO法人の理事の中から沖縄市議を出すのが理想。

投資の内訳・起業の際の必要物

①2,000万円のうち、1,100万円を沖縄で設立する会社の資本金にする。残りの900万円は準備資金と当初の運転資金にする。(この時、私の葛飾区の会社と埼玉の私の相棒の会社に1000万円をくぐらせ、私の会社と相棒の会社を資本金1000万円にして、後々、日本政策金融公庫から無担保で3,000円の融資を受けられるようにしておく、現在は私の会社が資本金100万円、相棒の会社が資本金200万円)

②現在、私が取り扱っている軍用地の一番小さいもの資本金で購入し沖縄で立ち上げる会社名義にする。価格は1,100万円、購入後➡https://www.okinawa-tochiren.jp/kyousai 「地主会」という土地連共済入会。入会には10万円かかる。

③地主会に入り3,500万円の融資を申し込む、この融資は軍用地を担保に地元の金融機関が融資するもので金利は現在1.20% 軍用地を担保にして土地連が後押しするので新規の会社でも3,500万円の融資を受ける事は可能である、と沖縄の協力会社の社長も言っていた。実際にその会社の社長は500万円の軍用地で個人名義で3500万円、別の1,000万円の軍用地で法人名義で3500万円、合計7,000万円の融資を受け軍用地の購入と米賃物件を購入したとの事。新しく立ち上げた法人名義で受けた3500万円の融資でその時に軍用地があれば軍用地を関東の会社の法人名義や我々の名義で購入しておき土地連に入会し、融資を受ける準備をしておく。借りた3500万円のうち最低1000万円は運転資金でストックしておく。

④まず、必要なのは沖縄におく法人の事務所、登記の為の住所だけなら私の相棒の実家が読谷村にあるのでそこを使わせてもらうか、協力会社の社長の住所を使わせてもらう事も出来るのだが、ハウスクリーニングや廃品回収もするとなると最低でも15坪ほどの倉庫兼事務所が必要になる。

④不動産事業を始めるにあたって、宅建の免許が必要だが、これも沖縄で免許を借りる事が出来ているので宅建の免許は問題無し。ハウスクリーニング業は開業に特に許可や届け出は必要がない。廃品回収は古物商の許可が必要で申請後、許可が下りるまでの1ヵ月ほどは私の会社の古物商免許か相棒の会社の古物商免許で問題がない。(古物商は「行商をする」としておけば会社所在地から離れたところでも取引が可能)

⑤ほかに必要なものは、ハウスクリーニング業で使う軽自動車と廃品回収で使う2tトラック、軽自動車は2台会社所有の物を沖縄に持っていく、2tトラックは現地で購入するか、関東のオークションで購入するか、現地の中古車市場を見て検討する。同時にリースも検討する。ハウスクリーニングで必要なものはこちらから持っていくか現地で調達。ホームセンターやリサイクルショップで手に入るものがほとんど。後はPCやプリンター等々事務作業に必要な物品や事務所に必要な什器など。リサイクル品で賄える。

⑥ 開業の手続きや登記は私も相棒も自分で出来るので、行政書士や司法書士に頼る必要はない。不動産事業についての登記は沖縄の協力会社に協力を仰ぐ。

⑦現地での営業は、私の相棒の友人達や実父の協力を仰ぎ、横のつながりを最大限に利用させて頂く。それがないと沖縄に事業で参入する事は大手以外にはハードルが高い。特に不動産関係は難しいと思われる。

予想収益

現状で我々が販売を委託されている沖縄の不動産案件が全部売れれば売り上げは2億以上。
内訳:米賃物件2棟 4,150万円と5,800万円賃料はそれぞれ、月/20万円と月/30万円 
軍用地:11筆:売価:1,000万円が1筆/1,180万円が2筆/1,250万円が8筆・自社の取り扱いではなく販売の委託なので利益は1,300万円程

これが一件でも売れた場合は新規で立ち上げる会社の収益にします。

新規で始める沖縄の不動産事業については実際にスタートしてみないと何とも言えない。

今現状決まっている仕事はハウスクリーニング、協力会社のクリーニング案件を全て頂くので、30~40万円が年間に50棟分は依頼が来る(協力会社は昨年70棟の物件を売買している)その依頼だけで少なく見積もっても、1,500万円、人件費(現地で雇用するか我々二人でやるかは検討中)ハウスクリーニングは見積時に物件のオーナーと会うのでその時に挨拶がてら営業をしていく、廃品回収や次のハウスクリーニング、不動産の売買も含めて。そう考えると、私と相棒は、見積もりに走り、現地でハウスクリーニングを行う人間を雇用するのが現実的かもしれない。

初年度の予想収益は正直なところ終わってみないと分からない。なので法人で地主会に入り融資の準備をしておくことが必要。 

私はかなりの収益を見込んでいます。

投資家への還元方法

投資家の方には現地法人(合同会社)の業務執行社員(株式会社で言う役員)になって頂きます。その報酬として投資額の10%、年間200万円を会社が存続する限り何もしなくてもお支払いします。もしくは5年以内に2,500万円分の軍用地を差し上げます。もちろん返還予定の無い値上がりする確率が極めて高いものを厳選してお渡しします。

私としては投資家の方にもガンガン運営に参加して頂き、我々の目線では出ないアイデアや意見を言ってもらいたいと考えています。それをして頂けるのであれば、報酬を年間で払えるだけ払います。業務執行役員として参加しているのであれば内情は丸見えだと思うのでその額が妥当なのか少ないのかの判断は出来るのかと思います。

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4月1日(日)より、投資家ユーザーは本人確認が必須となります。
まだ本人確認がお済みでない方は、早めに本人確認を済ませていただくことをおすすめします。
本人確認が済んでいない場合、メッセージ・案件登録等ができない等の機能制限がかけられます。
悪意のあるユーザーを除外するための措置ですので、お手数ですがご理解・ご協力の程、何卒よろしくお願いいたします。

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