沖縄県で不動産会社を設立し、東京で沖縄不動産投資コンサルタント業をやる。空室リスクを民泊で穴埋め、レンタカー事業を絡める＜起業家：tsubaki0303さんの投資募集＞

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　私は中卒です。15歳で社会に出て今年で30年たちます。3月で45歳にです。15歳から一人暮らしをしてキツイ思いをしたとは思いませんが良い経験も悪い経験もしてきました。ご縁で今まで生きてこれました。学歴はありませんがコミュニケーション能力が高いと自分では感じていますので、知り合いがすぐにできます。このコミュニケーション能力と好奇心、そして、ご縁のおかげでこれまでやってこれたのかなぁ、と思っています。

　投資家の方、一度、私たちと会って下さい、会ってこのプランをより詳しく聞いて下さい。そして沖縄に一緒に行って見てみませんか？沖縄を観光では無く商売目線で見てみませんか？見ればわかります。沖縄にはチャンスしかありません。日本なのですが、まるで日本ではない沖縄で一緒に商売しませんか？

　私はこの沖縄の事業を残りの人生全てかけてやりたいと思っています。もちろん、他にもやりたいことはありますが、この沖縄の事業をメインに生きていきたいと考えています。
　
　私と商売をすると絶対に楽しいです。何卒宜しくお願い致します。

事業計画・事業内容

①沖縄県に不動産会社を設立。東京で「沖縄不動産投資コンサルタント」業を始める。
　
・沖縄には「軍用地」と「米賃」と言われる沖縄ではポピュラーな不動産投資があるがこれはあまり東京では知られていません。その理由は「美味しい」から東京でも知っている人はいると思いますが、まず「軍用地」は買えないでしょう。
https://www.kainanco.jp/guide/
↑軍用地を専門に扱っている「開南コーポレーション」という沖縄の会社のサイト、軍用地の事が詳しく解説されています。
「軍用地」には取引価格を決める「倍率」と云うモノがあり、この倍率が35倍だった頃(7～10年前)50倍まで上がると言われていましたが、信じた地元の人間は少なく、軍用地の切り売り等があったそうですが、現在は平均60倍で取引されています。私は沖縄にツテがあり、軍用地の濃い情報があります。2023/2月現在5～7筆程購入可能。購入した瞬間から借地料が入金され(防衛庁から)空室リスクも管理のストレスもないローリスク・ミドルリターンの素晴らしい不動産投資物件です。さらに「地主会」と呼ばれる共済組合に入る事で資金調達も有利になります。

・「米賃」は「米軍基地関係者向けの賃貸物件」の事です。
沖縄の米軍基地内に住んでいる軍人さん達には「階級」があり、ある程度階級が上がると基地の外に住居を借りる事が許可されます。許可下りる位の軍人さん達はすぐに基地外に住居を借ります。なぜなら「門限」が関係なくなる事と「家賃の全てが支給」されるからです。この「米賃」は沖縄で日本人向けに物件を賃貸するよりも高い金額で賃貸に回せるので沖縄では人気の高い不動産投資なのですが、軍人さんは3～5年で転勤があるのでどうしても「空室リスク」があります。この「米賃」がどういった地域にあるかというと「海の近くでオーシャンビュー」が基本である程度基地に通勤しやすい地域にあります。そこは観光地としても抜群の立地です。

「軍用地」と「米賃」をメインにして後は中古物件の売買、リノベーションの提案と受注発注、賃貸管理で不動産会社を回していきます。

②空室リスクを回避するために「民泊代行」をやります。沖縄不動産投資コンサルタントとしてコンサルタントをする際にコンサルタント内容に情報の提供と、紹介と仲介、空室リスク回避の為の「民泊代行」を取り入れます。民泊代行をするので「ハウスクリーニング業」もやります。内装工事は外注先が沖縄にあります。新築物件や中古物件のハウスクリーニングは結構な売り上げがあがり、私は東京でハウスクリーニング業や廃品回収業を行っておりますので、すでにノウハウはあります。昨年11月二億縄に調査に行った際、ハウスクリーニングの単価が東京よりも高いものでした。(主に米賃)沖縄県は賃金が安いのですが、私は賃金を高く設定するつもりでいますので(沖縄県平均の1．3～1．5倍位。それでも東京より低いです。)　人手不足の心配はしていません。沖縄は人口が増加している件でもあります。

③「民泊代行」にレンタカー事業を絡めます。まず、沖縄の中古車は高いので(関東の1.2倍位)仕入れは関東のオークションで仕入れ、沖縄に運びます。沖縄までの運送費は１台あたり5～10万なのでそれを計算に入れても沖縄の中古車市場で出回っている車より少し安いでしょう。そして質も良いです。沖縄の中古車は塩害の影響で錆びやすいというリスクがあります。地元の方はそれを知っているので「内地オークション仕入れ」というある種のブランドが沖縄にはあります。「沖縄トヨタ」が関東のトヨタに中古車を仕入れに来るほどなのでそれは間違いありません。仕入れに関しても私の所でオークションポスを使用できるので問題ありません。東京の有明～那覇迄のフェリーもあります。
レンタカー事業を絡めたい理由の一つに「コロナの影響でレンタカー会社が潰れてしまった。」という理由があります。沖縄の中規模～小規模のレンタカー会社がコロナの影響で潰れてしまい、現在オフシーズン(2023/２月現在)なのに１か月待ちの状況です。私はすぐに手配できますが知り合いやツテが無ければ難しいでしょう。さらに今年の夏には「バスケットボールのワールドカップ」が沖縄で開催されるので需要は増えるでしょう。また、2027年に本島北部(美ら海水族館の近く)にテーマパークが開業予定です。

④沖縄に設立する会社でSEを雇い、IT専門の部署を作り(もしくは別会社立ち上げ)、民泊とレンタカーの管理を自社でやります。沖縄不動産投資コンサルタントのセミナーの集客をSNSやHP等で行います。もちろんオフラインでも集客はやります。

最後に、私は奄美大島出身で東京に来たのは6年前です。その前は沖縄県那覇市に3年程住んでいました。それまでは転々とした生活でしたが、那覇市で現在の妻と出会い、東京に出て、個人事業主を開業し現在は東京都葛飾区でちいさな合同会社を経営しております。3年前会社を設立した頃に沖縄出身で現在は埼玉県で小さな会社を経営している友人(当時は軽貨物運送をお互いやっていました。)と知り合い、私が奄美大島出身なのと沖縄に住んでいたことでウマが合い「その内沖縄でなんかやりたいね～」なんて言っていたので、昨年11月に沖縄に市場調査に行った所、沖縄出身の彼の幼馴染が現地で不動産会社を経営しており、沖縄の不動産投資情報が入手できることになりました。

投資の内訳・起業の際の必要物

2億円
5千万➡民泊物件購入
5千万➡軍用地購入(おそらく5千万円分も購入できないので現地の拠点を作る費用にも充てます)
5千万➡中古車仕入れ(ここから現地のレンタカー拠点を作る費用も算出します)
5千万➡ストック(運転資金)


軍用地を購入しておけば↓
　https://www.okinawa-tochiren.jp/kyousai
土地共済連(地主会)の後押しで地場の銀行からMAX35年、3,500万円の融資が受けられます。金利は1.20％(2023/2現在)
軍用地は現地で作る法人名義、私の名義、沖縄出身の私の友人名義で購入しておくのが理想。(沖縄出身の私の友人が現地法人の代表になり、私は役員になる予定です。)
法人、私、沖縄出身の友人で総額1億500万円の借り入れが可能になります。

予想収益

まず、民泊物件の収益
5000万円で戸建てを1棟購入します。米賃で回せる海沿いにある別荘のような物件、150㎡～200㎡(建物)5LDK～4LDK、バーベキュースペース、駐車場3台位の物件を購入、民泊で回します。これくらいの物件がハイシーズン日に100,000円、オフシーズン50,000円程で民泊されていますが、稼働率を上げたいので値段は少し低めに設定します。
仮にハイシーズン、（6月～9月）一棟35,000円の宿泊費で月に28日貸し出せたとします。
35,000×28＝980,000円×4か月＝3,920,000円
オフシーズンを半額で稼働も半分として
17,500×14＝245,000円×8か月＝1,960,000円
上記の売り上げはかなり少なく見積もっているのでこれくらいが利益になると思われます。
民泊1物件で年間/5,880,000円

ハウスクリーニングの収益
沖縄の不動産経営者の方が(沖縄出身の友人の幼馴染)販売する米賃物件(昨年度は60～70棟ほど販売されたそう。)のハウスクリーニングは全て新たに立ち上げる法人に依頼して頂く約束をしているので、年間最低50棟位だとしても1頭当たり30万円～40万円の売り上げになるので(1日～2日で終わる内容です。)
50万円×50棟＝15,000,000円
ハウスクリーニングで年間/15,000,000円

レンタカー事業
今から始めてどれくらいの台数出来るかわかりませんが、レンタカーに関しては、コンバーチブル(ミニやBMW、ベンツのSLなどもちろん型落ち)やSUV(中古のゲレンデなど)、アルファードやベルファイアなどの大型車とノアやブォクシー等のファミリーカー、ヤリスやアクアなどのコンパクトカー、軽自動車等々多様な品ぞろえをしなければ大手のレンタカー会社との差別化が難しいと感じます。
まず、15台レンタカーがあったとして1台/日10,000円(ハイシーズン4か月)稼働率を月30日として100％で
10,000×15×30=4,500,000円×4=18,000,000円
100％はあり得ないので75％として13,500,000円

オフシーズンは1台5,000円換算
5,000×15×30×8=18,000,000円
100％はあり得ないので75％として13,500,000円

レンタカー事業で年間/27,000,000円

合計47,880,000円

沖縄不動産投資事業はどれくらいの収益が出るかわかりませんが確実に収益は出ます。民泊も自社だけではなく沖縄の地元の方々の物件や新規で購入された物件も出てきます。民泊事業に関しては丸投げしてもらうので売り上げの20％を頂く予定ですし、民泊のハウスクリーニングも依頼して頂くので(このハウスクリーニング費用は利用者が払います。)ハウスクリーニングや民泊の売り上げは上記の計算を上回ると思われます。

投資家への還元方法

投資家の方には会社の役員になって頂く予定ですので、役員報酬として最低でも年/15,000,000円

沖縄で立ち上げる会社は合同会社にするつもりなので利益配分が株式会社よりも楽に出来ます。決算時の利益により15,000,000円以上をお渡しする事も可能だと考えています。

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