【保存版】不動産開業までの5ステップ！基礎知識や必要資金などを徹底解説！

登録日：2019.7.1  ｜  最終更新日：2020.5.8

不動産ビジネスは、数ある事業の中でも比較的参入障壁の低い事業の1つです。さまざまなルールや法律、手続きがありますが、未経験でも開業できます。

今回は、不動産開業について以下の点を解説します

• 不動産を開業するための手順
• 不動産を開業する前に知っておきたいこと
• 不動産開業のメリットデメリット
• 不動産開業にはいくらかかるのか？

この記事を読んでもらえば、不動産を開業する手順が分かりますよ！サクッと読めるので、是非参考にしてみてください！

不動産を開業するための5つのステップ

まずは、不動産について開業前準備~開業までの流れを確認していきましょう。

不動産を開業するには以下、5つのステップをクリアする必要があります。

• 事務所を用意する
• 法人or個人として開業の手続きを行なう
• 宅地建物取引士の設置
• 宅建免許の申請
• 不動産保証協会への加入

それぞれ、ひとつずつ確認していきますね。

【不動産開業までのステップ1】事務所を用意する

不動産業を行なう場合、必ず事務所が必要になります。事務所は後々の申請で必要になりますし、営業の面から考えても事務所を構えておいた方が有利だからです。

専用の店舗があればベストですが、開業資金が少ない場合はテナントや賃貸でも問題ありません。条件次第では自宅でも可能です。自宅を事務所とできれば、大きく費用を削減できますね。

ただし、どのような場所でも事務所にできるわけではありません。いくつか要件があります。例として、自宅を事務所とするケースをみてみましょう。

【自宅を事務所とする場合の要件】

• 事務所専用の出入り口があるか
• 出入り口から直接事務所に入れるか
• 他の居住スペースときちんと分けられているか
• 事務所として基本的な機能は備わっているか

上記のように、事務所を用意する場合はいくつか細かい要件が定められています。

住宅について触れると普通の住宅は、出入り口は1つであることがおおいのではないでしょうか。直接、事務所への出入りが可能でないといけないことからも、自宅を事務所とするのは容易でないことが分かると思います。

他にもレンタルオフィスを利用して事務所を用意する方法もありますが、要件のクリアがむずかしいです。集客の面でも不利になることから、あまり現実的な選択肢ではありません。

事務所がないと、不動産業が始められないので、まずは、適切な事務所を用意しましょう。

【不動産開業までのステップ2】法人設立or個人事業主どちらかを選ぶ

不動産業は個人であっても法人であってもどちらでも問題なく開始できます。

個人の場合だと、手続きの面で手間が少なくて楽です。最初にかかる費用も個人の方が安く済みます。短期的な営業であれば、個人の方がよいでしょう。

ただ、一般的に法人の方が社会的信用は高いですし、経費として計上できる項目も多いことから税務上のメリットもあります。長期運営を考えるなら、法人から始めるのがよいですね。ただし、法人の設立には一定の費用と手間がかかるのが難点。

まずは小さく個人で始めて、軌道に乗り始めてから法人を設立するといった動きをとってみるのもよいかもしれませんね。

【不動産開業までのステップ3】宅地建物取引士の設置

不動産業を始めるには、宅地建物取引士の設置が義務付けられています。専用の取引士が必要な点に注意が必要です。

宅地建物取引士とは、不動産契約における契約書への記名捺印や重要事項の説明といった業務を引き受ける方。従業員5人あたりに1人、設置が必要です。

宅地建物取引士は、事業主が資格を保持してもよいですし、従業員が保持していてもよいです。自身の環境に合わせて、設置しましょう。

【不動産開業までのステップ4】宅建免許の申請

宅地建物取引士の設置が完了したら、次に宅建免許の申請を行なっていきます。

地区ごとの宅地建物取引業担当課へ宅申請を行ないましょう。ステップ1で、後々の申請で事務所が必要だと述べました。この宅建免許申請を行なうためです。

申請を受けるための最低条件は以下のとおり

• 宅地建物取引士の設置が済んでいる
• 欠格事由に該当しない
• 事務所が要件を満たしている

欠格事由とは「宅建免許を付与するに値しない人物」を定めているものです。担当課で確認してもらえば分かりますが、過去に違法行為や犯罪を行なっているかたが対象となっているので、適応される方はほぼいないと思います。

通常、申請が受理され、免許が交付されるまでに1ヶ月～2ヶ月程度かかります。

【不動産開業までのステップ5】不動産保証協会への加入

免許をもらえれば、もう事業を開始できます。しかし、不動産保証協会へ加入しなければ、事業を始めるのは難しいでしょう。

というのも、不動産保証協会に加入せず、営業を開始すると1000万以上の営業保証金を供託しなくてはいけなくなるからです。供託とは、供託所に金銭等を保管してもらうこと。これから事業を始めるかたにとって、1000万以上の資金を用意しなくてはいけないのは厳しいですよね。

不動産保証協会へ加入すれば、供託金は免除されます。

ただ、不動産協会への参加にも費用がかかるため、どちらにせよまとまった資金は必要です。事務所の数などによっても変わってくるのですが、本店のみだと加入には150万～170万程度かかってきます。

では、不動産協会への参加は、供託金1000万を回避するためだけに参加するのでしょうか？もちろん、参加するメリットはあります。

不動産保証協会は不動産業務をバックアップする目的をもって活動している団体です。加入することで、不動産内で物件の登録、検索を行なうシステム(レインズ)を利用できたり、苦情の処理なども行なってもらえます。

特に、レインズが利用できるメリットはおおきく、そのために加入金額を払うと考えることもできます。

日本にある不動産保証協会は2種類。具体的には以下のとおりです。

• 全国宅地建物取引業協会連合会(ハトのマーク)
• 全日本不動産協会(うさぎマーク)

会員数が多いのがハトマークの協会で、安く加入できるのがウサギマークの協会です。大きな違いがあるというわけではないので、好みで選んで問題ありません。

不動産協会に参加すれば、供託金を支払わなくてよいので加入は必須です。加入が完了して、はじめて不動産業が始められます。

なお、不動産会社を開業するにあたっての資金が必要なら、Founderのマッチングサービスで調達してみましょう。Founderなら、投資家から直接資金援助を受けられます。

不動産開業までに必要な知識5選

不動産開業までに知っておきたいことはたくさんあります。具体的には以下5つは抑えておきたいですね。

1. 近くの不動産への挨拶
2. 集客方法を知っておく
3. 事業形態をどうするか
4. 実務経験をつんでから独立するのもアリ
5. 自社だけの強みを作ろう

それぞれみていきます。

【不動産開業の知識1】近くの不動産への挨拶

礼儀としても、不要なトラブルを避けるためにも、営業の面でも近くの不動産業者へ挨拶は必須であるといえます。

同じ不動産業同士ですから、多少意識してしまうのは分かります。しかし、丁寧に挨拶をしてくれた不動産のオーナーと、そうでないオーナーとでは印象が大きくことなります。

不要な敵を増やさないためにも、是非同業者同士交流をはかってみてください。交流の中で、事業によい影響を及ぼすような話もでてくるかもしれません。不動産業は横の繋がりが大切です。

【不動産開業の知識2】集客方法を知っておく

どのような事業でもそうですが、集客方法を知っておくことは重用です。商売は客がいて始めて成り立つもの。折角よい物件をそろえていても、契約する顧客がいなければ、不動産業を継続して行なうのは難しくなります。

集客方法は大きく分けて2つ。来客型集客とネット集客です。

来客型は従来のとおり、立地の良い場所に店舗を設置することで行なう集客方法です。ただ、立地のいい土地は往々にして高いので、キャッシュのない事業主には少々厳しい集客方法でもあります。

来客型が厳しければネット集客に力を入れましょう。ネット集客であれば、場所は関係ありませんし、不特定多数に対してアピールできます。

ネット集客といっても方法は様々で、自身のホームページにてコンテンツマーケティングを行なう方法もありますし、リスティング公告を打つ方法もあります。

一番手っ取り早く、効果が望みやすいのはポータルサイトへの登録です。ポータルサイトとは、あらゆる情報の架け橋となっているサイトのこと。不動産仲介のポールサイトへ登録しておけば、サイト経由で集客可能です。

集客方法はたくさんあります。適切な集客方法を使えるよう、開業前に勉強しておくことをおすすめします。

【不動産開業の知識3】事業形態をどうするか

わりと悩ましい問題が、事業形態をどうするか。具体的には、物件を売るのか、貸すのか、仲介するのか。どの事業形態を利用するかによって、収益の上がり方が変わるため、慎重に決定しなくてはいけません。

賃貸は売り上げがでやすいですし。売却は売るのが難しいが、儲けが大きいです。仲介は売り手と買い手をマッチングさせる仕事、物件を保有していなくてよいので比較的始めやすい事業形態ですね。

世の中の流れとして、レンタルや共有、再利用の流れになっていることや、新築物件緒販売件数が年々下がっていることから「最初は賃貸がいい」と述べる方も。

売却は手続きに手間がかかりますし、テンプレ化されていないので、初心者が取り組むのはなかなかむずかしいかもしれませんね。賃貸はある程度テンプレ化されています。

売る算段があるのなら、販売。自信がないうちは賃貸がよいのではないでしょうか？買い手と売り手をマッチングさせる自信があるなら、仲介業者を選択するのもアリです。一言に不動産業といっても、事業形態をみていくと内容は全く違うので、事前に決めておけるとよいですね。

【不動産開業の知識4】大手不動産会社で働いてから独立するのもアリ

独立するにあたって、いちど大手の不動産会社に働いて独立するのもアリです。営業のコツを学ぶことができれば自信の経営に活かせますし、業務の一連の流れを把握できます。参考にできるところは参考にして、独立するのは賢い選択ではないでしょうか。

もちろん、不動産会社で働かず、すぐに独立するのもアリです。不動産会社ではたらいても、経営者としての能力が養えるわけでは有りませんからね。

【不動産開業の知識5】自社だけの強みを見つけよう

不動産業界で生き残るには、価格競争以外の面で戦う必要があります。つまり、同業他社との差別化です。自分には武器になるような強みはないと思うかもしれませんが、工夫次第で差別化は可能。例えば、以下のような差別化を図るのはいかがでしょうか？

• ペット専用
• 外国人専用
• 女性専用
• 高齢者専用
• 送迎サービス付き　などなど

アイデア次第でいくらでも差別化を図れます。不動産業界は価格競争が特に激しい業界なので、どうにか差別化をはかれないか、自分だけの強みはないか探してみましょう。

なお、資金調達が必要な方は、Founderのマッチングサービスで投資家からの支援を募ってみてください。

不動産を開業するメリットは稼ぎやすく&参入障壁が低い

不動産業は言ってしまえば、貸し出すもしくは売り出す物件があればよいわけです。もっといえば、物件をもっていなくても仲介すれば、参入可能であるため、参入障壁(事業への参入のしやすさ)は低いといえますね。

また、不動産というのは当然ながら単価が高く、他の業種よりも稼ぎやすいです。人が生きるかぎり、住居はかならず必要ですから、需要がなくなることはまずありえません。

物件は食べ物のように腐ることもありませんから、在庫のことを考えなくてよいのも不動産業が稼ぎやすい理由のひとつですね。賃貸であれば継続的な収入が望めますし、売却であれば、大きな収入が見込めます。

不動産を開業するデメリット3つ

不動産業を開業するデメリットは3つあります。

1. 景気の影響を受けやすい
2. 手数料の割引等による価格競争が起きている
3. リピーターの確保が難しい

景気の影響をうけやすい

不動産業は景気の影響をモロに受けやすい事業です。景気の影響で100件ほどの不動産が廃業に追い込まれた年もあります。稼ぎやすくもあるし、全く稼げないこともある点は注意が必要ですね。

手数料の割引等による価格競争が起きている

〇〇ヶ月手数料無料。敷金礼金0円などの表示を見たことがありませんか？不動産業は手数料の割引などによる価格競争が激しい業界です。どうしても取り扱っている物件が似てくると、価格で差を出すしかないとの考えからでしょうね。

価格競争になってしまうと、一定期間利益がなくても大丈夫なくらい多くのキャッシュをもっている会社が有利になります。開業した手の不動産業者が価格で勝負するのは難しいでしょうね。

リピーターの確保が難しい

不動産業はリピーターの確保が難しいです。一度契約を終了したのち、別の物件で同じ不動産を利用するといったケースはあまりありません。

新しく住居を借りるときというのはなどが多いですから、仕方がないことなのかもしれませんね。

不動産の開業資シミュレーション

不動産の開業費は一定ではありません。なぜなら、以下の項目に費用がかかるからです。

• 物件取得費
• 内装工事費
• 備品代
• 車両代
• 免許申請手数料
• 広告宣伝費
• 保証協会への支払い

上記項目を元にどのくらい費用がかかるのかシュミレーションしていきましょう。あくまで仮定の話であり、施設や備品にこだわればさらに費用はかかります。

• 物件取得費：200万
• 内装工事費：80万
• 備品代：20万
• 車両代：50万
• 免許申請手数料：3万
• 広告宣伝費：30万
• 保証協会への支払い：170万

計553万

費用を抑えるとしたら、物件取得費、内装工事費、車両代あたりの額が大きいので優先的に見直せそうです。保証協会への支払いも額が大きいですが、費用を抑えるのが難しい項目なので別の費用を抑えたほうがよいでしょう。