【初心者必見】アパート経営の始め方とは?初期費用や必要経費など総まとめ(2019年最新)

登録日:2018.12.13  |  最終更新日:2019.2.7



アパート経営と言えば、物件を購入すれば不労所得を作れる投資として人気を集めています。特に中古アパートは初期費用を抑えやすく、期待できる実質利回りも高いことから、多くの投資家が投資対象として考えているでしょう。

では、初心者がアパート経営を始める場合、どのような手順で行動をすれば良いのでしょうか?また、アパート経営の初期費用・必要経費は、具体的にどれくらいかかるのでしょうか?

そこで今回は、アパート経営の始め方に加えて、発生するコストを細かくまとめました。この記事を最後まで読めば、初心者の方でもアパート経営の計画を確実に立てられます。


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■アパート経営の始め方とは?基本的な7つの手順をチェック!

まずは、アパート経営の始め方をご紹介していきます。ケースごとに具体的な手順はやや異なりますが、初心者の方は以下を参考に計画を立てていきましょう。


【アパート経営を始める手順その1】情報収集&基礎知識を身につける

アパート経営は投資の一種ですが、「経営」と呼ばれることからも分かるように、実際には一般的なビジネスと変わりません。物件を選ぶ知識はもちろん、経営をしていくための情報・基礎知識も必要になります。

そのため、初心者の方はまず情報収集&基礎知識を身につけるところから始めましょう。最初の段階で身につけておきたい情報・基礎知識としては、主に以下が挙げられます。


・世の中にはどのような物件があり、各物件の利回りはどれくらいなのか?
・地域ごとの家賃設定や、期待できる利回りの違い
・賃貸物件の主なタイプや、各タイプの適正家賃など
・物件を購入した後には、どのような行動(管理)が必要になるのか?
・物件の購入~経営まで、どんなコストがどれくらいかかるのか?


上記のうち「コスト」の部分については、本記事でも詳しくご紹介していきます。それ以外の内容については、書籍やインターネットを上手に活用して、効率良く情報・基礎知識を身につけていきましょう。


【アパート経営を始める手順その2】用意できる資金の確認&金融機関をチェックする

次は、自身が用意できる資金を確認していきましょう。自己資金のみでアパートを購入する方も見られますが、「アパートを購入するほどの資金がない…」といった状況でも諦める必要はありません。

近年ではアパート経営を目指す人のために、専用のローンもいくつか見られるようになりました。そのため、用意できる資金に関しては、「無理をせずに用意できる金額」と認識しておきましょう。

なお、これまでの貯蓄を全てアパート経営に回すと、思わぬトラブルに対応できなくなる恐れがあります。日常生活にも支障を来す恐れがあるので、ある程度の余裕は残しておくことが大切です。


〇自己資金が足りない場合は、利用できる金融機関をチェックしよう!

アパート経営の資金が不足している場合は、この段階で金融機関&ローンを探しておくことが大切です。情報収集にはある程度の時間がかかりますし、必要書類の準備や手続きにも時間がかかるので、資金調達に向けては早めに行動を起こすようにしましょう。

利用できる金融機関は、まずはお近くの銀行を探してみて下さい。各銀行のホームページに商品が掲載されているため、不動産投資用の商品が見つかったら概要をチェックしてみましょう。

なお、銀行ごとに商品の特徴は大きく異なるので、候補となる商品を見つけたら細かく比較をすることが大切です。


【アパート経営を始める手順その3】土地や物件をリサーチする

ここまで来たら、ついに土地・物件のリサーチを始めていきます。

まずは大まかに、アパートを購入するエリアを絞ってみましょう。都道府県の範囲で絞ると、リサーチをするエリアが広くなってしまうので、いくつかの市区町村に絞る方法がおすすめです。

市区町村を絞ったら、そのエリアの不動産会社や情報サイトなどを活用して、土地・物件のリサーチを進めていきます。気になる物件が見つかったら、その都度メモをして候補として残しておきましょう。


【アパート経営を始める手順その4】収益シミュレーションを行う

候補物件をいくつか見つけたら、次は各物件の収益シミュレーションを行っていきましょう。収益シミュレーションでは、以下の要素から毎年の収益を計算していきます。


・1戸あたりの家賃
周辺のライバル物件の家賃から、大体の相場を把握しておく。
・戸数
アパート経営の利益は、「戸数×1戸あたりの家賃」で計算できる。
・毎月のランニングコスト

計算した利益から、毎月のランニングコストを差し引く。

発生するランニングコストについては、後述に記載。


もちろん災害や事故などで、思わぬ支出が発生することもあります。しかし、トラブルを完全に予測することは難しいので、ひとまずは上記の3つの数値を用いて、大体の収益をシミュレーションしておきましょう。


【アパート経営を始める手順その5】事業計画を立てて、購入する物件を決める

前述でも触れた通り、アパート経営はひとつのビジネスです。そのため、一般的な起業と同じように「事業計画」もしっかりと立てておくべきでしょう。

事業計画では、毎月の収入・支出をもう少し細かく計算していきます。また、自分で用意できる資金も踏まえて、「どれくらいの物件であれば、リスクを抑えて購入できるのか?」も意識しておくべきでしょう。

また、災害リスクや空室リスクに関してどのような対策を取るか、思わぬ事態が発生した時にどこから資金を捻出するかなど、トラブルに関する対策も考えておくべきです。事業計画を立てたら、金融機関にアピールすることにもつながるので、事業計画書も合わせて作成しておきましょう。


事業計画書を作成したら、ビジネスプランに最も適した候補物件を絞り、購入するアパート物件を決めていきます。


【アパート経営を始める手順その6】利用する管理会社を選ぶ

中には1人でアパートの管理を行う人も見られますが、入居者の募集から普段の管理までを全て1人で行うことは、初心者には難しいと言えるでしょう。また、管理には専門知識も必要になってくることから、ほとんどのケースでは管理会社に管理を依頼します。

物件を購入したら、スグにでも入居者の募集を始めることがベスト。そのため、物件を購入する前の段階で、利用する管理会社を選んでおきましょう。

アパート経営の管理会社を選ぶ際には、以下のポイントを押さえることが重要です。


・空室率の少ない管理会社を選ぶ
・実績があり、トラブルにも強い管理会社を選ぶ
・入居者の募集に関して、手間とコストをかけている管理会社を選ぶ


アパート経営で最も避けるべきものは、空室の増加です。空室は利益に一切つながらないので、入居者を積極的に募集している管理会社を選ぶようにしましょう。


【アパート経営を始める手順その7】金融機関の審査を受けて、物件を購入する

購入する物件・管理会社が決まったら、いよいよ金融機関の審査を受けます。必要書類や審査にかかる期間は金融機関ごとに異なるので、各金融機関の情報を事前にチェックしておきましょう。

審査に通過するとアパート購入の資金が手に入るので、その資金を使って物件を購入します。物件を購入したら、その旨を利用する管理会社に伝えて、入居者をできるだけ早く募集してもらいましょう。


【手順その1】
情報収集&基礎知識を身につける
【手順その2】
用意できる資金の確認&金融機関をチェックする
【手順その3】
土地や物件をリサーチする
【手順その4】
収益シミュレーションを行う
【手順その5】
事業計画を立てて、購入する物件を決める
【手順その6】
利用する管理会社を選ぶ
【手順その7】
金融機関の審査を受けて、物件を購入する


ここまでが、アパート経営を始めるまでの基本的な手順です。必要な時間は人によって異なりますが、予備知識が全くない状態から始めるとなると、半年以上かかる可能性もあるでしょう。

したがって、購入する時期があらかじめ決まっている場合には、遅くても半年前から準備し始めることをおすすめします。


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■アパート経営に必要な初期費用を一覧表でチェック!

次からは、アパート経営にかかるコストを見ていきましょう。まずは、必要な初期費用からご紹介していきます。


初期費用の種類
概要
金額の目安
・購入費用
物件を購入するためのコスト。
数千万円~1億円
・登録免許税
不動産の登記にかかる税金。
数十万円~100万円
・印紙税
不動産の登記にかかる税金。
1万円~3万円
・不動産取得税
不動産の取得に対してかかる税金。
数十万円~300万円
・司法書士報酬
登記を代行してもらうための費用。
20万円~40万円
・ローン事務手数料
ローンの利用時にかかる費用。
借入金額の数%
・ローン保証料
保証会社に支払う費用。
数十万円~200万円
・不動産仲介手数料
不動産業者に支払う手数料。
数十万円~300万円


上記のうち、最も高い初期費用は物件の購入費です。一般的なアパートであれば、中古でも最低数千万円の費用は必要になってくるでしょう。

また、司法書士報酬に関しては、自身で登記手続きをすれば発生せずに済みます。ただし、登記手続きには手間がかかりますし、特に初心者では不備なく書類をそろえることがやや難しいので、司法書士に代行してもらうことをおすすめします。

さらに、不動産業者を介さずに物件を購入する場合は、不動産仲介手数料もかかりません。しかし、不動産業者を介さないとなると、購入できるアパート物件は大きく限られてしまうので注意が必要です。


このようにアパート経営の初期費用は、購入者の努力によってある程度削ることが可能です。もちろん、自己資金を全て用意してローンを利用しなければ、事務手数料・保証料もかかりません。

司法書士報酬や不動産仲介手数料に関しても、依頼先によって発生するコストは変わってくるので、できるだけコストの安い依頼先を見つけるようにしましょう。


■アパート経営の必要経費は?ランニングコストを一覧表でチェック!

次は、アパート経営にかかるランニングコストを一覧表でご紹介していきます。ちなみにランニングコストとは、アパートを維持・経営するための費用のことです。


ランニングコストの種類
概要金額の目安
・入居者募集費用
雑誌に掲載するコストなど。
数千円~数万円(毎月)
・修繕費、リフォーム費
退去者が出た後の修繕コスト。
退去者が出る度、数万円
・管理費用
業者の管理を依頼するコスト。
家賃収入の5%ほど(毎月)
・ローンの支払い
借入をしたローンの返済。
借入金額による。
・保険料
火災保険や地震保険の料金。
4万円~5万円(毎年)
・設備交換費用
設備が故障した時の交換代。
故障する度、数万円~数十万円
・税金
固定資産税や都市計画税など。
数十万円(毎年)
・大規模改修費用
数十年に一度発生するコスト。
数百万円(数十年に1回)


ほかにも細かく見れば、共用部分の水道光熱費や消耗品交換代など、アパート経営では様々なランニングコストがかかります。初期費用に比べると種類が多く、具体的な金額を予測することが難しいため、つい曖昧に計画を立ててしまうケースは珍しくありません。

しかし、上記のランニングコストの調達が間に合わず、泣く泣くアパートを手放す経営者も多く見られます。したがって、各ランニングコストのシミュレーションも、事前に時間をかけて行う必要があるでしょう。


なお、ランニングコストに関しても、所有者の努力によってある程度は抑えられます。例えば、管理を自分で行えば管理費用は発生しませんし、普段からこまめに物件を手入れすることで、大規模改修費用の発生も遅らせられるでしょう。

したがって、「どうすればランニングコストを抑えられるのか?」を意識しながら、事業計画を考えてみて下さい。


■初期費用・ランニングコストのシミュレーションはしっかりと行う!

いかがでしたでしょうか?

アパート経営には数多くのリスクが潜んでいるため、「初心者には難しそう…」と諦めてしまう方も珍しくありません。しかし、今回ご紹介したように正しい手順を踏めば、初心者でもリスクを抑えた形でアパート経営を始められます。

特に発生する初期費用・ランニングコストについては、しっかりと知識を身につけておきましょう。アパートの購入前にどれだけ具体的なシミュレーションをできるかによって、アパート経営の成功率は大きく変わってきます。

実際に経営することをイメージしながら、各コストを細かく計算していきましょう。アパート経営については、以下のページでも詳しくご紹介しているので、合わせてチェックしておくことをおすすめします。


アパート経営で失敗しない8つのポイントとメリット・デメリットのすべて|Founder

本当は儲からない?リスクが多いアパート経営で成功する7つのコツ|Founder


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