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【初心者必見】10万円から始める不動産投資5選!少額投資でも100%利益が出るポイントとは

登録日:2018.12.12  |  最終更新日:2018.12.25



土地やマンション、ビルなどを購入し、それらを第三者に貸出したり売却したりして利益を得る「不動産投資」。その資産価値は周囲の環境や自然災害の影響などによって常に変動していますが、今後は2020年に開催される東京オリンピックに向けて地価の上昇が予想されています。オリンピックのメイン会場となる東京都や、その周囲の神奈川県、埼玉県、千葉県などでは特にその傾向がうかがえるでしょう。

地価が上がることで不動産の購入を躊躇う方もいるかもしれませんが、それと同時に需要も高まるため、それだけ高く売却できる可能性もあります。つまり、地価が上がれば大きなリターンも期待できるのです。

そこでこの記事では、不動産投資に必要な資金の話から少額で始められる不動産投資、さらに利益を出すためのポイントまで幅広く解説します。これから不動産投資を始める方は必見です!

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不動産投資はいくらで始められる?

不動産と言えば、何億円近くもの多額の資金が必要だと想像する方も多いかもしれません。

確かに、数千万~数億円もの費用があればマンションを1棟購入したり、人気の高い都心部に物件を持ったり、法人を相手に商売ができるビルを購入したりと大型の不動産を取扱うことができます。

しかし、不動産の販売会社が金融機関と提携して取扱っているローンを利用したり、クラウドファンディングで投資資金を募ったりすれば少額から始めることも可能です。

特に、ローンを組むと手元にある資金以上の高額な物件を購入できる上、月々の不労所得をローンの返済に充てることもできるため、返済負担の軽減にもつながります。

つまり、貯金額や月々の収入が少ない方でも不動産投資が可能なのです。

とは言え、不動産投資を始めるためには購入額だけを用意すれば良い訳ではありません。

「ローンを組めば頭金を支払う必要もありません」「資金がなくても不動産投資を始められます」などのうたい文句を聞いたことがあるかもしれませんが、不動産投資の場合、実際には物件の購入額に対して610%の初期費用が必要です。

不動産投資に必要な初期費用は実は安い?始める前に知らないと損する全知識 | MIRAIMO | 不動産がもっと楽しくなるメディア

「たった6%なら大丈夫」と思った方は、要注意です。例えば、3,000万円のワンルームマンションを購入する場合には180万~300万円5,000万円のビルを購入すれば300万~500万円もの現金が必要となります。

例えば、マンションやアパートなどの不動産を購入する場合の初期費用には、主に以下のような種類があります。

201811月現在)

費用

概要

仲介手数料

不動産の購入にあたり、仲介業者である不動産会社へ支払う費用。不動産の価額により以下のように異なる。

  •  200万円以下購入額の5
  • 200万円超~400万円以下購入額の4%+2万円
  • 400万円超購入額の3%+6万円

ローン事務手数料

ローンを組んで不動産を購入する際にかかる費用。金額には差があるが、3万~10万円程度が目安。

不動産登記費用

所有権の移転や抵当権の設定など不動産の登記が必要な場合にかかる費用で、約10万円が目安。手続きを依頼した司法書士へ支払う。

登録免許税

不動産登記費用と同じく、司法書士へ支払う費用。所有権の移転には不動産の価額に対して2.0%、抵当権の設定には借入額に対し0.4%が必要となる。

印紙税

定められた金額を超えた契約時にかかる費用。不動産の価額により以下のように異なる。

  •  100万円超~500万円以下…500
  • 500万円超~1,000万円以下…5,000
  • 1,000万円超~5,000万円以下…1万円
  • 5,000万円超~1億円以下…3万円
  • 1億円超~5億円以下…6万円

 なお、ローンを組む場合にも不動産の価額により1,000円10万円の印紙税が必要。

火災保険料

不動産によっては火災保険料が必要。地域や契約期間、物件の広さなどにより金額は異なるが、マンションの場合は10年契約で約10万円が目安。

固定資産税(日割り)

毎年11日時点での所有者に対して不動産価額の1.4%の固定資産税が発生する。所有権が移転された月から支払いが発生するため、日割り計算によって算出する。

管理費・修繕積立金(日割り)

購入した不動産にかかる管理費や修繕積立金。月の途中で所有権が移転した場合には日割り計算によって算出する。

このように、不動産の購入額以外にもさまざまな費用が必要です。したがって、仮に不動産の購入をすべてローンによって賄えたとしても、初期費用として数百万円の支出が発生します。

審査次第では借入額が低くなる可能性もあるため、余裕を持って資金を用意しておくのが望ましいでしょう。

ここでご紹介した費用は、不動産投資と聞いて多くの方がイメージするであろうマンションやアパート、ビル、戸建て住宅などの費用ですが、不動産投資の中にはより少ない資金で始められるものも存在します。

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では、ここからは少額で始められる不動産投資に注目してご紹介しましょう。

【少額で始められる不動産投資1】月極駐車場

月極駐車場とは、月々一定の金額で契約する駐車場を指します。専門業者を仲介して運営するケースもありますが、自営が一般的です。

多くの場合で長期契約を結ぶため、一度契約すれば数年間にかけて収入が安定することが大きな魅力でしょう。

また、コインパーキングなどのような機械類を設置する必要もないため、比較的初期費用を抑えることもできます。土地があればすぐに始められるため、不動産投資が初めての方でもチャレンジしやすいのも特徴。

ただし、契約が取れなければいつまで経っても収入を得られません。立地や賃料などによっては長期間の空きが発生する可能性もあるため、場所選びや値段設定は十分に検討するのがポイントです。

賃料は地域により異なりますが、大阪市や横浜市などの政令指定都市では月々1万~3万円程度、地方では5,000円1万円程度が一般的。

東京都内のように地代の高いエリアではさらに高額の賃料が設定できます。運営する地域の相場が分からない方は、周囲にある月極駐車場の賃料をリサーチしてみるのも良いでしょう。

利回りは、駐車できる車の台数や賃料、初期費用などから以下の計算式で算出します。

利回り=(駐車できる車の台数×月々の賃料×12ヶ月)÷初期費用×100

1台の自動車につき必要な面積は2025平方メートル程度だと言われています。では、以下の条件の場合の利回りを実際にシミュレーションしてみましょう。

  • 駐車できる車の台数:10台(土地の面積は約200250平方メートルが目安)
  • 月々の賃料:2万円
  • 初期費用:200万円

利回り=(10台×2万円×12ヶ月)÷200万円×100%=120

これだけを見ると利回りが高いように感じられますが、土地の購入から行う場合には初期費用としてさらに多額の金額が必要となるため、以下のように利回りにも大きな差があります。

  • 駐車できる車の台数:10台(土地の面積は約200250平方メートルが目安)
  • 月々の賃料:2万円
  • 初期費用:5,000万円

利回り=(10台×2万円×12ヶ月)÷5,000万円×100%=4.8

駐車場の舗装方法によっても費用は異なります。舗装方法には主にアスファルト舗装やコンクリート舗装がありますが、アスファルトよりもコンクリートの方が高くなりやすいのが特徴。

できるだけ費用を抑えたい場合には、舗装をせずにロープなどを使って区画を分けるなど工夫が必要です。

また、実際には駐車場の管理費や固定資産税などの経費も必要となるため、経費の支払いができるだけの利益が見込めるよう事前にしっかりと計画しておきましょう。

特徴

  • 契約があれば長期的に安定した収入が期待できる。
  • 初期費用を抑えやすい。
  • 土地の広さによっては駐車できる台数を確保できないこともある。

初期費用

数百万円~(土地の有無や舗装方法などにより異なる)

利回り

450%以上

月極駐車場を運営する場合は、いかに契約数を確保できるかがポイント。需要の高い好立地なら安定した収入を得られる可能性も高いでしょう。

【少額で始められる不動産投資2】コインパーキング

契約を結んだ利用者のみが駐車できる月極駐車場と異なり、不特定多数の利用者が時間単位で駐車できるのがコインパーキングの強みです。

月極駐車場のように自営で収入を得ることもできますが、一般的にはコインパーキングを運営する専門業者に土地を貸すことで収入を得ています。

専門業者に土地を貸す場合には駐車する車の台数に関わらず、一定の収入が得られますが、自営の場合には利用者の数に応じて月々の収入額は変動するなど、運営方法によって収入に違いがあります。

自営の場合には土地を舗装したり、車をロックするための機械や精算機を設置したりと初期費用が必要です。ロック式の機械は1台あたり約20万円、精算機は100万円程度が目安。

そのほか、コインパーキングを示すための看板や夜間利用に備えた街灯、監視カメラなどを設置すると初期費用として400万円程度が必要となるでしょう。

また、自営では値段設定や舗装方法、設備などを自由に決められ、売上が多ければ多いほど収入が増える反面、利用率によっては大きな収入につながらなかったり、料金の未払いが発生したり、利用者同士のトラブルに巻き込まれる可能性もあります。

運営前には、これらのリスクも踏まえた上で自営にすべきかどうか検討するのが望ましいでしょう。

コインパーキングでは、利用時間に応じて利用料金が決まります。

地域や立地などにより異なりますが15分単位や20分単位で料金を設定しているコインパーキングが多いため、1日のうちに短時間での利用が数回あるだけではなかなかまとまった収入にはなりません。

したがって、たとえ利用者ひとりあたりの駐車時間が短くても、時間を空けずに駐車してもらえるような立地を選ぶのがポイント。例えば、利用率の高い駅の近くや周辺の駐車場が少ないエリア、観光地などでは、月極駐車場よりも多くの利益を得られる可能性もあります。

反対に、大きな駐車場を保有している商業施設の近くや、月極駐車場の多い住宅街などではコインパーキングの利用率は比較的低いと言えます。

利回りは4が目安ですが、利用率によってはそれ以上も期待できるため、月極駐車場と同じく立地選びが重要な投資方法です。

特徴

  • コインパーキングの専門業者に土地を貸して収入を得ることもできる。
  • 自営の場合は利用率に応じて月々の収入額が変動する。
  • 1件あたりの収入は少ないが、立地によっては多額の利益を得られる可能性も。

初期費用

100万~400万円

利回り

4%~

自営の場合はできるだけ初期費用を安く済ませたいもの。しかし、コインパーキングでは1日のうちに不特定多数の利用者が出入りするため、トラブルを防ぐためにもカメラを設置するなど防犯対策を徹底しておくのがおすすめです。

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【少額で始められる不動産投資3J-REIT

J-REITとは、アメリカで誕生したReal EstateInvestment Trust、つまり不動産投資信託の略語に「Japan」の「J」を加えたもの。日本の証券取引所に市場が開設されたのは2001年と比較的歴史の浅い金融商品です。


そもそもJ-REITとは? - 投資信託協会

不動産投資法人が複数の投資家から集めた資金を運用してマンションやビル、商業施設などを購入し、その収益をそれぞれの投資家へ分配金として還元する仕組みです。

収益には、家賃収入のほかにも不動産の購入や売却による売買益も含まれます。

上記でご紹介した月極駐車場やコインパーキングも、マンションやビルを購入する投資方法に比べると少額で始めることができますが、少額とは言え数百万円の初期費用が必要でした。

しかし、J-REITでは複数の投資家から資金を集めて運用するため、さらに少額の数十万円からの投資が可能です。

一般的な投資信託と同じく、投資のプロに運用を任せられるため投資が初めての方でも安心。スマートフォンからも手軽に利用でき、投資家自身による不動産の管理や運用は必要ありません。

また、一般的な不動産投資では、リスクを分散させるために分散投資を行いたいと思っても複数の不動産を購入する資金を用意できないケースも多いでしょう。

仮にひとつの不動産に絞って投資を行っていた場合、その不動産が自然災害によって大きなダメージを受けてしまったり、不動産の価値が下がって賃料を値下げせざるを得なかったりと収入が低下する可能性があります。

ところが、J-REITならひとつあたりの初期費用を安く抑えられるため、複数の銘柄を購入することができます。したがって、万が一不動産が自然災害などの影響を受けてしまっても、分配金が大きく減る心配は少ないと言えます。

ただし、月々の収入が安定しやすい月極駐車場やコインパーキングと異なり、J-REITは一定の収入を保証するものではありません。投資のプロとは言え、赤字になってしまうこともあるでしょう。

また、J-REITの運営会社そのものが倒産してしまう可能性もあります。どんな投資にもリスクが付きものだときちんと理解した上で利用するのが大切です。 

特徴

  • 十数万円からの少額投資が可能。
  • 投資の初心者でも手軽に不動産投資にチャレンジできる。
  • 分散投資がしやすい。

初期費用

十数万円~

利回り

4

このように少ない資金で複数の不動産へ投資できるJ-REITは、投資が初めての方はもちろん、少額投資から投資に慣れていきたい方、不動産の購入や運営が難しい方など幅広い層に向いた投資方法だと言えるでしょう。

【少額で始められる不動産投資4】等価交換

等価交換とは、所有する土地の名義を開発業者に変更し、その土地に建った建物と土地の一部を地主であるもとの所有者が取得する方法です。

積和不動産の等価交換とは?|等価交換方式のご案内 土地活用・資産運用|積水ハウスグループ 積和不動産

例えば、時価3億円の土地に5億円の資金で4階建てのマンションを建てるとしましょう。地主はその土地に応じて、以下のように土地の共有持分と建物の一部を取得することができます。

 

地主(もとの所有者)

不動産会社

土地の共有持分

1億円分

2億円分

建物の一部

2億円分(最上階の1フロア)

3億円分(13階の3フロア)

マンションを建設する際には、「最上階」「角部屋」などと好きな部屋を選んだり、壁紙や床材、間取りなどをオーダーメイドで設計してもらったりと、地主の希望に合わせることも可能です。

さらに土地の価値に応じて取得した部屋やフロアは地主名義となるため、新居として自分が住むのはもちろん、第三者に貸出して家賃収入を得られるほか、分譲マンションとして売却することもできます。

借金をせずに不動産を得られるのが大きな魅力でしょう。

土地の価値に見合った部屋数を入手できるため、そのうち1部屋を住居用とし複数の部屋を貸出せば、新築の物件に無料で住みながら毎月安定した家賃収入も確保できます。

建物の建設費はすべて土地の開発業者が調達してくれるため、地主自身が多額の資金を出資する必要もありません。

これだけを見るとメリットだらけにも思える等価交換ですが、誤れば大きな損失が生じる可能性もあります。

上述したように、建物を建てる際には土地の名義を開発業者へ変更します。

建物の建設に必要な資金は、その土地を抵当権に設定して金融機関から調達するため、万が一開発業者が倒産して土地の差押さえが行われてしまえば、いくらもとの所有者だからとは言え土地を取り戻すことは難しいのが現実です。

したがって、等価交換を行う場合は複数の不動産会社に相談し、優良な開発業者であるかを慎重に見極めましょう。

また、等価交換には「全部譲渡方式」「部分譲渡方式」の2つの種類があります。

所有する土地のすべてを譲渡して名義を変更する「全部譲渡方式」では、もしも契約した開発業者が詐欺などを働く悪徳業者だった場合に土地を転売されてしまうなどのリスクも高まります。そこで、地主名義の土地も残した「部分譲渡方式」を選ぶのが安心です。

特徴

  • 無料で新築物件を入手できる。
  • 自分名義の物件は、賃貸経営・売却など自由に扱うことができる。
  • 土地の名義を変更するため、開発業者選びがポイントとなる。

初期費用

なし(ただし、等価交換ができる土地を所有している必要がある)

利回り

5

土地を所有していない場合は、土地の取得から始める必要があるため難易度が高い方法ではありますが、既に活用できる土地を持っている方は不動産投資のひとつとして検討してみるのも良いでしょう。

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【少額で始められる不動産投資5】不動産小口化商品

原宿の実例で見る「任意組合型」不動産小口化商品のスキーム | 富裕層向け資産防衛メディア | 幻冬舎ゴールドオンライン

不動産小口化商品とは、ひとつの不動産を小口化して複数の投資家で共有し、その出資分に応じて利益を得られる投資方法。

ひとりで不動産を購入する場合には数百万~数億円もの多額の資金が必要です。しかし、それを1100万円で販売すれば、ひとりあたり100万円の出資で不動産を所有することができます。

不動産小口化商品を購入すれば、人気の高い都心部エリアの不動産にも少額で投資可能。複数の不動産への分散投資も実現でき、手軽に不動産投資を行えるでしょう。

不動産の経営は販売会社が行うため、不動産経営の知識がない方や不動産投資が初めての方でも安心です。

不動産小口化商品には、「匿名組合型」「任意組合型」「賃貸借型」3つの種類に分けられます。それぞれ不動産の所有権や登記、分配金の所得の種類などに違いがあるため、購入前にはきちんと確認しておくことが大切。

ここでは、それぞれの主な特徴を押さえておきましょう。

 

匿名組合型

任意組合型

賃貸借型

所有権

不動産特定共同事業者

投資家

(共有持分権となる)

登記に記載される名義

不動産特定共同事業者

投資家

所有者全員分

分配金の所得の種類

雑所得

不動産所得

不動産所得

このように、任意組合型や賃貸借型の商品を選べば、実際に不動産を購入した場合と同じく不動産所得として分配金を受け取ることができます。

なお、賃貸借型では複数の所有者による共有持分権となります。したがって、仮に不動産を売却して現金化したい場合でもすべての所有者による同意を得る必要があるため、ご注意ください。

魅力的な商品があれば少額で不動産投資ができることが不動産小口化商品の最大の魅力です。それ故、不動産小口化商品の購入を希望する投資家は大勢いますが、商品の数は決して多くはありません。

募集期間も決められており、タイミングが合わず購入できない可能性もあります。

また、元本が保証されたものではないため、元本割れのリスクがあることを理解しておきましょう。

特徴

  • 少額の投資で不動産の所有権を持つことができる。
  • 商品によって所有権や名義、所得の種類などが異なる。
  • 全体の商品数が少なく、募集期間も限られている。

初期費用

商品により異なる(数万円から購入できるものもある)

利回り

23

資金や土地があればいつでも投資できる駐車場やコインパーキング、等価交換などと異なり、限られた商品の中から一定の募集期間内にのみ購入ができる、不動産小口化商品。魅力的な商品と出合うことができれば、少額でお得に不動産投資に挑戦できるかもしれません。

少額投資でも利益は出せる

上記では少額で行える不動産投資をご紹介しました。しかし、せっかく投資を始めても利益を生み出せなければ意味がありません。

そこで、ここからは、不動産投資で利益を出すためにおすすめしたい方法をご紹介しましょう。

その方法とは

  • 不動産の立地を考える
  • 周辺の相場と合っているかを考える
  • 実質利回りの高い不動産に投資する

上記3つです。

【少額で利益を出す方法1】不動産の立地を考える

上記でご紹介したように、月極駐車場やコインパーキングの経営には立地条件が特に重要です。

例えば、近所にいつでも満車の月極駐車場やコインパーキングはありませんか?それらの立地を思い出してみましょう。恐らく、以下のような特徴があるはずです。

月極駐車場

コインパーキング

  • 交通量や人の往来が多い。
  • 周囲に駐車場を所有するマンションやアパートが少ない。
  • 周囲が住宅街となっている。
  • 近隣に利用者の多い駅がある。
  • 近隣に利用者の多い駅や観光地などがある。
  • 近隣に規模の大きな集合住宅がある。

 

このように月極駐車場とコインパーキングでは適した立地が異なるため、どちらの経営を行うかによって土地を選ぶ必要があります。

大きな土地を入手できた場合は、月極駐車場とコインパーキングを半分ずつ行うのもひとつの手。立地や土地の広さに応じて考えると良いでしょう。

【少額で利益を出す方法2】周辺の相場と合っているかを考える

月極駐車場やコインパーキングを始める際に、立地と同じく重視したいのが料金設定です。利益を大きくするためについ高い金額を設定したくなるかもしれませんが、周囲の相場からかけ離れた料金では利用者が集まりません。

多くの方が経験されているように、駐車場を探すときには少しでも安い場所を選びたいもの。したがって、料金は慎重に検討する必要があります。周囲の相場に合った料金を設定するためには、あらかじめ近隣の駐車場をリサーチするのが良いでしょう。

特に、コインパーキングは利用者の数や駐車時間によって収入が変動するため、経営する地域では、昼間と夜間のどちらに利用者が多いのかをチェックすることも大切。

24時間を通して利用される見込みのある都心部や商業地区などでは、時間帯に応じて料金を変えるのもおすすめです。

【少額で利益を出す方法3】実質利回りの高い不動産に投資する

月極駐車場では、駐車できる車の台数や賃料、初期費用などにより利回りが異なるとご紹介しました。利回りをシミュレーションしてみるのはとても重要ですが、上記でご紹介した計算方法では、より具体的な利回りを算出することはできません。

では、まずは上記でご紹介した計算式をおさらいしてみましょう。

利回り=(駐車できる車の台数×月々の賃料×12ヶ月)÷初期費用×100

これは、「表面利回り」と呼ばれ、期待できるおよその利回りの目安を算出するための計算式です。

駐車場にするための土地に複数の候補があった場合、それぞれの土地面積や設定できる賃料などをもとに表面利回りを算出し、より高い利回りが期待できる不動産を絞り込むために使用されます。

駐車場に限らず、マンションやアパートの表面利回りも上記のように「年間収入額÷初期費用×100%」の計算式で算出できます。

しかし、実際に経営するとなると、不動産の管理費や土地の固定資産税などさまざまな経費が必要です。そこで、それらの諸経費も考慮した利回り「実質利回り」もシミュレーションしてみる必要があります。

不動産投資における「表面利回り」「実質利回り」の計算 | 富裕層向け資産防衛メディア | 幻冬舎ゴールドオンライン

実質利回りは、以下の計算式で求められます。

実質利回り=(年間収入-年間経費)÷初期費用×100

では、実際に以下の条件をもとに表面利回りと実質利回りを比べてみましょう。

  • 年間収入:600万円
  • 初期費用(不動産価額+購入時にかかった経費):4,000万円
  • 経営に必要な経費:300万円

表面利回り

600万円÷4,000万円×100%=15.0

実質利回り

600万円-200万円)÷4,000万円×100%=10.0

いかがでしょうか。このように、年間にかかる経費によっては表面利回りと実質利回りには数%もの差が生まれます。したがって、不動産投資を行う際には表面利回りで狙いを定め、実質利回りでより具体的な利回りを算出し、より実質利回りが高い不動産に投資することがポイントです。

多額の資金がなくても、不動産投資にチャレンジできる!

今回は不動産投資についてたっぷりとご紹介しました。多額の資金がなければ不動産投資はできないと思っていた方にとっては、新たな発見もあったのではないでしょうか。

今回ご紹介したように、たとえ数千万円、数億円の資金がなかったとしても不動産投資にチャレンジすることは可能です。需要の高い不動産を見つけ、その価値を最大限に活用してみてください。

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