本当は儲からない？リスクが多いアパート経営で成功する7つのコツ

登録日：2018.10.8 ｜最終更新日：2023.9.29

不動産投資ローンの登場によって、現在では少ない資金でもアパート経営ができるようになりました。アパートには購入価格が安い物件もあるので、不動産投資の中ではハードルがやや低いと言えるでしょう。

では、アパート経営は果たして本当に儲かるのでしょうか？また、実はアパート経営の利回りを効率的に上げるには、押さえておくべきコツがいくつか存在します。

そこで今回は、アパート経営の実情やコツをまとめました。現役8年の不動産コンサルタントがプロの目線から解説するため、100%役に立つ情報です。

成功する可能性をぐっと高めるためにも、ぜひ最後まで読み進めていきましょう。

※　なお、「アパート経営の資金が必要」なら、SMBCモビットやプロミスなどのカードローンへの申し込みがオススメです。

スマホやパソコンからネットだけで5分でカンタンに申し込みが完了します。あなたも500万円のお金をすぐに資金調達することができるので、今すぐ以下のリンクをクリックして申し込んでください。

【1番人気】SMBCモビットは来店不要で審査が完了。スマホアプリでカンタンに出金が可能です。

【2】プロミスなら初めての30日間は無利息なので、急な出費でも気軽に利用できます。

【3】アコムなら最大30日間金利0円

※Founderでは、アフィリエイトプログラムを利用し、アコム社から委託を受け広告収益を得て運営しております。

※アクセス数などを参考に当サイトの調査によりランキング掲載しています。

※　また、アパート経営で成功する為の初期費用・ランニングコストの調達にお悩みの方はいませんか？

そのような方には、当サイト「Founder」への登録がおすすめです。Founderは投資家・起業家をつなぐ国内最大級のマッチングサイトであり、エンジェル投資家から資金を調達できる可能性があります。

登録はカンタン１分で無料なので、こちらのフォームにメールアドレスを入力してみて下さい。

日本最大級の
起業家・経営者＆投資家
マッチングサイト

Founderは、起業を志す方や資金調達をしたい経営者、
創業10期目・年商10億円程度のベテラン経営者の方々にも
ご利用いただいております。

起業家の登録数
No.1
34,420名

投資家の登録数
No.1
6,448名

無料で投資家が見つかる
1,000万円の事業資金調達が可能
投資先が見つかる
資金繰りやつなぎ資金のサポートもOK
売上アップ
集客数アップ
取引先数100社増
ビジネスパートナーが見つかる

無料で投資家が見つかる

1,000万円の事業資金調達が可能

資金繰りやつなぎ資金のサポートもOK

取引先数100社増

売上アップ＆集客数アップ

投資先やビジネスパートナーが見つかる

お知らせ

昨日の登録数: 経営者8名　投資家1名

昨日の投稿数: 経営者5件　投資家0件

先月のマッチング数: 71組

先月の資金調達総額: 7億円以上

■アパート経営は儲からない？実態をチェック！

アパート経営の実態を把握するために、まずは物件別の平均利回りを見ていきましょう。以下は全て、間取りがワンルームの一棟アパート(6戸)を例にしています。

物件の種類	家賃	購入価格	平均利回り
新築(東京23区)	7万円～8万円	5,000万円～	6.5%～7.5%
中古(東京23区)	5万円～6万円	3,000万円～	8.0%～10.0%
新築(郊外)	5万円～6万円	4,000万円～	7.0%～8.0%
中古(郊外)	3万円～4万円	2,000万円～	9.0%～12.0%
新築(土地持ち)	7万円～8万円	2,500万円～	18.0%～20.0%

上記を見て分かる通り、最も高い利回りを期待できるのは、あらかじめ土地を購入した状態で新築アパートを建てるケースです。このケースでは、新築物件により家賃を高く設定でき、なおかつ初期投資金額を抑えられるため、ほかのケースに比べてかなり高い利回りを期待できます。

それ以外の物件を見てみると、中古物件の利回りが高い点に気づくでしょう。新築物件は購入価格が高いため、いくら家賃が高くても利回りは下がってしまう傾向にあります。

〇なぜ儲からないアパートが存在する？

前述の各物件の平均利回りから考えると、購入費用を回収するまでの期間は以下のように単純計算できます。

物件の種類	回収までの期間
新築(東京23区)	約13年～15年
中古(東京23区)	約10年～12年半
新築(郊外)	約12年半～13年半
中古(郊外)	約8年～11年
新築(土地持ち)	約5年～5年半

実際には経費・維持費・管理費などが発生するため、上の表よりも数年程度はかかるでしょう。つまり、上記の表から単純に考えれば、どのような物件も20年ほど経営を続ければ、トータルでの収支はプラスになるはずです。

しかし、実際には以下のような理由によって、収支がマイナスになってしまう物件も数多く存在します。

・空室が続くことによって、安定した家賃収入を得られない

・建築物の老朽化によって、修繕費がかかってしまう

・地震や台風の被害によって、修繕費がかかってしまう

上記の中でも特に注意が必要になるのは、空室リスクです。

各物件の平均利回りは、満室の状態を前提とした数値となるため、空室が発生するだけで利回りは著しく低下します。そのため、より実質的な利回りを把握するためには、以下のように「空室率を加えた利回り」を計算することが重要です。

利回り＝(年間の家賃収入÷物件価格)×(100－空室率)
空室率＝(空室戸数×平均空室期間)÷(総戸数×12ヶ月)×100

(※　平均空室期間は月単位、空室率の単位は%で計算)

候補となる物件を見つけたら、空室戸数や空室期間をシチュエーションして、必ず上記の利回りをチェックするようにしましょう。また、アパート経営には維持費・管理費・修繕費がかかるので、計算した利回りがあまりにも低い場合は、プラスであっても赤字経営になる恐れがあります。

■アパート経営に潜むリスク一覧！

アパート経営に潜んでいるリスクは、大きく以下の7つに分類できます。

①金利上昇リスク

②災害リスク

③滞納リスク

④空室リスク

⑤老朽化リスク

⑥資産価値の下落リスク

⑦管理会社に関するリスク

では、これらの各リスクの詳細や具体例について、以下で詳しくご紹介していきましょう。なお、アパート経営のリスクについては、以下のページでも詳しくご紹介しています。

アパート経営で失敗しない8つのポイントとメリット・デメリットのすべて｜Founder

「アパート経営はリスクの種類が多いな…」と不安になった方には、当サイト「Founder」の利用がおすすめです。

Founderは起業家に投資ができるマッチングサイトであり、9,000人を超える起業家が登録をしています。投資案件のバリエーションが豊富であるため、あなたの目的にぴったりな投資先も見つかるでしょう。

登録はカンタン１分で無料なので、こちらのフォームにメールアドレスを入力してみて下さい。

日本最大級の
起業家・経営者＆投資家
マッチングサイト

Founderは、起業を志す方や資金調達をしたい経営者、
創業10期目・年商10億円程度のベテラン経営者の方々にも
ご利用いただいております。

起業家の登録数
No.1
34,420名

投資家の登録数
No.1
6,448名

無料で投資家が見つかる
1,000万円の事業資金調達が可能
投資先が見つかる
資金繰りやつなぎ資金のサポートもOK
売上アップ
集客数アップ
取引先数100社増
ビジネスパートナーが見つかる

無料で投資家が見つかる

1,000万円の事業資金調達が可能

資金繰りやつなぎ資金のサポートもOK

取引先数100社増

売上アップ＆集客数アップ

投資先やビジネスパートナーが見つかる

お知らせ

昨日の登録数: 経営者8名　投資家1名

昨日の投稿数: 経営者5件　投資家0件

先月のマッチング数: 71組

先月の資金調達総額: 7億円以上

【アパート経営のリスクその1】金利上昇リスク

不動産を購入する前に、銀行などの金融機関から資金を借入する場合には、返済期間中の金利上昇に注意する必要があります。例えば申し込み時の金利で返済プランを立てていると、金利上昇により返済プランにズレが生じることで、赤字経営になってしまう恐れがあるでしょう。

特に数千万円規模の資金を借入するケースでは、金利が数%上昇しただけで致命的なダメージになることがあります。

【アパート経営のリスクその2】災害リスク

日本は「地震大国」と呼ばれることもあり、地域によっては地震が頻発します。また、ほかにも台風や火災など、不動産の脅威となる災害は少なくありません。

仮にこれらの災害から被害を受けると、アパートが全壊してしまう恐れがあります。そうなれば、今後の経営を続けられないばかりか、大切な資産を失うことにつながるでしょう。

災害リスクを完全に防ぐことは難しいですが、万が一の時に備えて、できる限りの対策は講じておくべきです。

【アパート経営のリスクその3】滞納リスク

アパートに入居する人の中には、家賃を滞納する人が少なからず見られます。入居人にも事情があるかもしれませんが、家賃を滞納されると収入が一切発生しなくなるので、オーナーにとっては大きなダメージとなるでしょう。

家賃の滞納については、中途半端な知識で対応をするべきではありません。特に強制退去に関しては法律が絡んでくるため、基本的には専門業者などに依頼することを検討しましょう。

【アパート経営のリスクその4】空室リスク

入居人が見つからず、予定していた家賃収入を得られない空室リスクは、アパート経営で最も意識するべきリスクです。空室期間中も固定資産税、維持費などのランニングコストは発生するため、少しでも空室期間を短くできるように、工夫して経営しなければなりません。

ただし、だからと言って家賃を下げすぎることは避けましょう。家賃を下げれば入居人は見つかるかもしれませんが、その物件の利回りが大幅に下がり、再度値上げするまでは解決できない問題になってしまいます。

【アパート経営のリスクその5】老朽化リスク

どのようなアパート物件も、必ず時間の経過によって老朽化が進みます。老朽化が進むと、不動産としての価値が下がることはもちろん、設備の故障や外装の劣化、耐久性の問題などが生じてくるため、老朽化リスクは軽視できない問題でしょう。

不動産投資において、売却益を狙うよりも家賃収入を狙うケースが多いのは、この老朽化リスクが大きな要因とされています。老朽化は時間が経過するほど進むため、「価値が高くなるまで待ってから売却をしよう」と考えていると、価値の下落により赤字になってしまう恐れがあります。

【アパート経営のリスクその6】資産価値の下落リスク

アパート経営では建築物が劣化していなくても、地価が下落すると資産価値も下がります。地価は以下のように、さまざまな要因で下落する可能性があるため、物件選びの段階で意識する必要があるでしょう。

・周辺環境の変化

・国内の経済状況

・地域の開発計画、進み具合など

アパートは地価が下落すると、売却時の価格が下がってしまうほか、当然家賃の相場も下がっていきます。

【アパート経営のリスクその7】管理会社に関するリスク

アパート経営をする多くの人は、物件の管理を専門業者に任せています。この業者は「管理会社」と呼ばれますが、アパート経営は管理会社に依頼したからと言って、安心できるわけではありません。

例えば、以下のような状況が発生すると、余計な手間・コストがかかってしまうでしょう。

・管理の質やサービス内容で、管理会社と揉める

・管理会社が倒産し、ほかの管理会社を探す必要性に迫られる

管理会社もひとつの企業なので、倒産する可能性はもちろんあります。仮に倒産してしまった場合でも、すぐに対応できるように何かしらの対策を考えておくべきでしょう。

ここまで、アパート経営に潜む7つのリスクをご紹介しました。完全に防ぐことが難しいリスクもありますが、実は上記のリスクは事前に対策を立てることにより、ある程度は抑えることが可能です。

そこで次からは、リスクの高いアパートを経営するコツをご紹介していきましょう。

■【アパート経営を成功させるコツその1】長期的な資金計画を立てる

平均利回りから見ても分かるように、アパート経営は長期間続けることができないと、利益を出すことはできません。例えば利回りが6%であり、価格が3,000万円のアパートを購入したとしましょう。

単純計算をすると、初期投資額の3,000万円を回収するまでには、以下の期間が必要になります。

3,000万円×5%＝150万円(1年間の収入)
3,000万円÷150万円＝20年

実際には、ランニングコストや修繕費などが発生するため、原資を回収するまでの期間はもう少し長引くでしょう。利回りが高く、購入価格が安いアパートを選んだとしても、10年以上の経営は必要になります。

そう考えた場合に、必要になってくるものが長期の資金計画です。直近の計画を立てる方は少なくありませんが、アパート経営においては数年単位のプランは十分ではありません。

少なくとも、10年単位での収支をシミュレーションし、細かく資金計画を立てる必要があるでしょう。また、ほとんどのケースでは計画にズレが発生するため、ズレが発生した時点できちんと見直すことが重要です。

長期的な投資計画に興味のある方は、当サイト「Founder」の利用も検討してみませんか？

Founderは国内最大級のマッチングサイトであり、さまざまな投資案件が掲載されています。起業家登録数No.1のサイトであるため、あなたの興味を惹く起業家も見つかるでしょう。

登録はカンタン１分で無料なので、こちらのフォームにメールアドレスを入力してみて下さい。

日本最大級の
起業家・経営者＆投資家
マッチングサイト

Founderは、起業を志す方や資金調達をしたい経営者、
創業10期目・年商10億円程度のベテラン経営者の方々にも
ご利用いただいております。

起業家の登録数
No.1
34,420名

投資家の登録数
No.1
6,448名

無料で投資家が見つかる
1,000万円の事業資金調達が可能
投資先が見つかる
資金繰りやつなぎ資金のサポートもOK
売上アップ
集客数アップ
取引先数100社増
ビジネスパートナーが見つかる

無料で投資家が見つかる

1,000万円の事業資金調達が可能

資金繰りやつなぎ資金のサポートもOK

取引先数100社増

売上アップ＆集客数アップ

投資先やビジネスパートナーが見つかる

お知らせ

昨日の登録数: 経営者8名　投資家1名

昨日の投稿数: 経営者5件　投資家0件

先月のマッチング数: 71組

先月の資金調達総額: 7億円以上

■【アパート経営を成功させるコツその2】借入額を極力減らし、固定金利を選ぶ

不動産投資ローンの登場により、現代では手持ち資金が少なくてもアパートを購入できるようになりました。実際に、ローンを利用してアパートを購入する方は多く見られますが、「ローンはあくまでも借金の一種」である点はきちんと理解しておくべきです。

いくら金利が低くても、ローンを利用した場合は利息をつけて返済しなければなりません。つまり、トータルで考えればマイナスになってしまうので、少しでもそのマイナスを減らす努力が必要になるでしょう。

ローンの返済負担を減らす手段としては、借入額を減らす方法が効果的です。例えば、金利3%でローンを利用する場合、借入額を減らすと以下のように返済総額が変わってきます。

〇前提条件

・金利	3.0%
・返済期間	10年
・返済方式	元利均等返済

借入金額	毎月の返済金額	返済総額
2,000万円	193,121円	23,174,521円
1,500万円	144,841円	17,380,866円
1,000万円	96,560円	11,587,236円
500万円	48,280円	5,793,580円

上記を見て分かる通り、借入金額を500万円減らすと、毎月の返済金額は5万円ほど安くなります。また、借入金額が多いほど、利息分が増えている点も意識しておくべきポイントでしょう。

借入額を極力抑えると、金利上昇リスクにも備えることが可能です。さらに金利上昇リスクを抑えたい方は、金利が定期的に見直される変動金利ではなく、常に一定となる固定金利を選ぶようにしましょう。

■【アパート経営を成功させるコツその3】保険を最大限に活用する

リスクが多いアパートにおいて、保険を活用することは必須と言えます。アパート経営にもさまざまな保険が存在しているため、まずは具体的な商品を以下でチェックしておきましょう。

保険の種類	概要
・空室保証	空室が生じた場合に、一定額を保証してもらえる保険。空室リスクを抑えることができる。
・家賃保証	入居人が家賃を滞納した場合に、一時的にその家賃を立て替えてもらえる保険。家賃滞納リスクを抑えることができる。
・災害保険	災害によって物件がダメージを受けた場合に、修繕費などが保険金として支払われる保険。災害リスクを抑えることができ、さまざまな商品が存在している。