不動産投資は不労所得?サラリーマンが毎月安定して30万円を稼げる、6つの実践的手法!

登録日:2018.5.20  |  最終更新日:2019.10.17



不労所得」と聞いて、不動産投資をイメージする方は多く見られます。しかし、「入居人が全然見つからない…」「維持費が高くて、利益が出ない…」のように、上手くいかない話を聞いたことはありませんか?

確かに不動産投資は難しいものですが、正しい知識・スキルを身につけることで、毎月安定した収入を得ている方がいるのも事実です。そこで今回は、元不動産会社勤務の現役投資家が、実践的手法を徹底的に解説しました。

「サラリーマンが毎月安定して30万円を稼ぐ」という視点で解説しているので、副業を検討中の方もぜひ最後まで読み進めていきましょう。

■ 【実践的手法その1】8大リスクを理解し、対策を立てる

不動産投資には、「8大リスク」と言われる特に注意するべきリスクが存在します。この8大リスクはどのような物件にも潜んでいるため、各リスクに関する知識をきちんと身につけて、対策を練っておく必要があります。

では、どのようなリスクがあり、どういった対策を練られるのかについて解説をしていきましょう。


リスクの種類
概要
①借入リスク
ローンを組んだ場合に、毎月の返済額が負担になるリスク。
②空室リスク
入居人が見つからず、利益を得られないリスク。
③滞納リスク
入居人が家賃を滞納することで、コストだけがかかり続けるリスク。
④管理会社の倒産リスク
管理会社が倒産し、家賃や敷金を取り返せなくなるリスク。
⑤火災リスク
火災によって、物件が損傷したり全壊したりするリスク。
⑥地震リスク
地震によって、物件が損傷したり全壊したりするリスク。
⑦家賃下落リスク
築年数や需要の変化によって、家賃(収入)が下落するリスク。
⑧物件価格下落リスク
周辺環境の変化により、物件自体の価値が下がってしまうリスク。


上記の表を見て、「不動産投資はリスクが多い…」と感じる方もいることでしょう。しかし、投資にリスクはつきものであり、株式投資や仮想通貨などほかの投資に関しても、さまざまなリスクが潜んでいます。

したがって、不動産投資のリスクが特段に高いわけではありません。また、上記で解説した8大リスクには、以下で挙げるような対策も存在するので、上手に運用をすればほかの投資よりもリスクを抑えることができます。


リスクの種類
対策
①借入リスク
・初期費用を増やして、借入金額を抑える
・初期費用を抑えられる物件を選ぶ
②空室リスク
・人口が多いエリアの物件を選ぶ
・将来的に人口が減りにくいエリアを選ぶ
③滞納リスク
・滞納が分かった時点で、迅速に行動を始める
・管理会社との契約内容を細かく確認する
④管理会社の倒産リスク
・信用性の高い管理会社を選ぶ
・倒産のシグナルを感じたら、すぐに別の会社を探す
⑤火災リスク
・火災保険に加入する
・防災設備を積極的に導入する
⑥地震リスク
・地震保険に加入する
・耐震性の高い物件を選ぶ
⑦家賃下落リスク
・需要の高い立地を選ぶ
⑧物件価格下落リスク
・需要の高い立地を選ぶ


上記表の「需要の高い立地」に関しては、そのエリアの現状や将来を細かく分析して、投資家が自身で判断をすることになります。現時点で需要が高くても、高齢化や過疎化により需要が下がるケースは珍しくないので、将来性にもきちんと目を向けるようにしましょう。


■ 【実践的手法その2】世の中の失敗例からリスク対策を学ぶ

上記でご紹介した以外にも、不動産投資のリスク対策は数多く存在しています。特に世の中の失敗例からは、効果的なリスク対策を学びやすいので、以下では実際によく見られる失敗例を3つほどご紹介していきましょう。


【失敗例1】利回りを重視した結果、空室が増えてしまった

投資をする上で、「利回り」は非常に重要なポイントです。しかし、不動産投資では利回りを重視し過ぎると、かえって利益が減ってしまう恐れがあります。


出典:利回りとは!国債、株式、不動産 商品ごとにわかりやすく解説


例えば、初期費用が低く家賃が高い物件を、あなたが購入したとしましょう。満室になれば高い利回りを期待できますが、そもそも価値が低いにも関わらず家賃が高い物件に、多くの入居希望者は現れるでしょうか?

答えはもちろん「ノー」です。入居人にとっても魅力がなければ、満室の状態を作ることは至難の業でしょう。

不動産投資で効率的に利益を得るには、「満室」が絶対条件となります。利益のみを追い求めていては、満室の状態を作ることは難しいので注意しておきましょう。


【失敗例2】新築にこだわった結果、利回りが低くなってしまった

中古物件に比べて、新築物件は魅力的に見えることがあります。何より見た目がきれいですし、最新の設備も多いことから、「新築物件にこだわりたい!」と感じている方も多いでしょう。

しかし、新築物件は初期費用が高い分、利回りがどうしても低くなってしまいます。また、購入して数年が経過したらすぐに「中古物件」として扱われるので、売却金額も短期間で下がってくるでしょう。

そのため、不動産投資では無理に新築物件にこだわるべきではありません。中古物件のほうが利回りが高いケースは数多く見られるので、広い視野で物件を選ぶようにしましょう。


【失敗例3】悪徳業者の詐欺行為に引っかかってしまった

不動産投資をする場合、多くのケースでは不動産会社を介して物件を購入することになります。しかし、不動産会社の中にも悪徳業者が存在しており、多額のお金を騙し取られるケースは少なくありません。

では、具体的にどのような流れで、お金を騙し取られてしまうのでしょうか?


・不動産会社から「空室になった」との連絡があり、家賃収入を横領された
・購入資金を預けたら、そのまま持ち逃げされた
・ローンの借り換えを提案され、預貯金を預けたところで不動産会社が倒産した


上記のような詐欺に引っかからないためには、所有するマンションの状況や、不動産会社の信用性をきちんと把握しておく必要があります。不動産投資では、不動産会社を選ぶ際にも情報収集が欠かせないので、「プロだから」と言って安易に任せないようにしましょう。


■ 【実践的手法その3】物件選びの3つのポイントを押さえる

不動産投資で何よりも重要になってくるのは、物件の選び方です。物件の選び方に関しては、書籍やウェブ上などでさまざまなポイントが挙げられていますが、その中でも特に重要な3つのポイントをご紹介しましょう。


【ポイント1】「空室リスク」を徹底的に抑える

8大リスクの中でも、特に意識して対策したいのが「空室リスク」です。不動産の維持にはコストがかかるので、空室が増えるほど赤字は膨らんでいきます。

では、どのような物件を選べば、空室リスクを効果的に抑えられるのでしょうか?時期やエリアによって傾向は異なりますが、需要が続きやすい物件を以下で簡単にまとめてみました。


・東京都など、交通の便が良く人口が多いエリアの物件
・ワンルームタイプの物件
・駅から徒歩10分以内の物件
・家賃を抑えやすい中古物件


ファミリータイプの物件は居住期間は長い傾向にありますが、家賃が高いために空室期間も長い特徴を持っています。そのため、空室リスクを抑えたい方は、サラリーマンや学生向けのワンルームタイプを選ぶことが大切です。

また、特に都心部の物件を購入する場合には、「駅から近い」ことは必須条件と言えます。駅から離れていると、その要素だけで入居者が候補から外してしまう可能性が高いので、駅から徒歩10分以内は最低限のラインと考えておきましょう。


【ポイント2】借入割合は40%以内を維持する

借入割合とは、資産全体に占める借入金の割合のことです。例えば、あなたが1,000万円の資産を所有しており、500万円を金融機関から借入した場合の借入割合は、50%(500万円÷1,000万円×100%)となります。

借入割合が増えると、常にローンの返済に追われる状況となるので、いつまで経っても経済的な自由は訪れません。それに対して、不動産投資では借入割合を40%以内に抑えると、「家賃収入だけで物件を次から次へと増やせる」と言われています。

上記の8大リスクには含まれていませんが、実は不動産投資には「金利上昇リスク」と呼ばれるリスクが潜んでいます。これは、変動金利型のローンを利用した際に、金利が上昇することで返済総額が跳ね上がるリスクのことです。

借入割合を低く抑えておけば、仮に金利が上昇したとしてもダメージは最小限で抑えられます。投資の規模拡大だけではなく、金利上昇リスクを抑えることにもつながるので、借入割合は常に意識して物件を選びましょう。


【ポイント3】入居者募集・トラブルに強い管理会社を選ぶ

物件のみに着目していると、つい管理会社を軽視してしまいがちです。しかし、不動産投資では管理会社選びも重要なポイントになるので、管理会社を安易に決めないようにしましょう。

不動産投資では優良な管理会社を選ぶことで、オーナーの手間やリスクを大きく抑えられます。特に「入居者募集の能力」「トラブルへの対応力」は重要な要素であり、この2点で優れている管理会社を選べば、より効率的に利益を得られるでしょう。

■ 【実践的手法その4】管理会社選びは4つのポイントを確認する

上記では管理会社選びの重要性を解説しましたが、この見出しでは選び方の具体的なポイントをご紹介していきます。以下で解説する4つのポイントを押さえれば、入居者募集・トラブルに強い管理会社を選べるでしょう。


【ポイント1】入居率

多くの管理会社は、自社のホームページなどで入居率を公開しています。入居率が高いほど、空室が少ない状況を表すので、必ずチェックしておきたい情報と言えます。

具体的な数値としては、95%以上をひとつの目安にしてみましょう。東京都心など人口の多いエリアに関しては、98%以上の入居率が望ましいです。


【ポイント2】管理戸数

管理戸数も、各管理会社がよく公表している数値のひとつです。管理戸数が多いほど、管理会社の利益も多いことを表すので、管理戸数からは経営の安定性を判断できます。

ただし、管理戸数が多いからと言って、空室リスクが低いとは限りません。管理戸数が多くても、入居者の募集力が低い管理会社も存在するので、入居率も合わせて確認するようにしましょう。


【ポイント3】創業年数

創業年数が長い管理会社は、多方面から信用されている傾向にあります。経営を長く続けるには、ノウハウや信用力は必須と言えるので、各社のホームページなどから創業年数・設立年月日をチェックしてみましょう。

ただし、創業年数が長いからと言って、必ずしも信用性・安全性が高いとは限りません。例えば、悪徳業者が創業年数を偽っている可能性もあるので、創業年数はあくまでも判断材料のひとつとして考えることが大切です。


【ポイント4】賃貸住宅管理業登録制度に登録しているかどうか

賃貸住宅管理業登録制度は、管理会社の経営を健全にする目的で実施されている制度です。資金の管理方法、契約内容などに関するルールが決められており、基準を満たした管理会社のみ登録することが許されます。

この制度の名簿は一般に公開されているため、候補となる管理会社を見つけたら、以下のホームページなどで確認をしてみましょう。


建設産業・不動産業:賃貸住宅管理業者情報 - 国土交通省


■ 【実践的手法その5】手間がかかる部分は外注する

サラリーマンは本業をこなす必要があるので、不動産投資の手間を少しでも省かなくてはなりません。そのため、日常的に手間がかかる作業に関しては、コストをかけてでも外注することを検討してみましょう。

不動産投資~運用の中で、外注できる主な作業としては以下が挙げられます。


・入居者の募集
・入居や退去の手続き
・設備や建築物のメンテナンス
・共有スペースの掃除
・入居人同士のトラブル解消


例えば、入居者の募集やトラブル解消については、全面的にサポートをしてくれる管理会社が存在しています。また、共有スペースの掃除に関しても、掃除業者に依頼をする方法があるでしょう。

全体的には管理会社に任せることになりますが、会社ごとに提供しているサービスの内容は異なるので注意してください。


■ 【実践的手法その6】リフォーム・アップグレードを積極的に行う

建築物は経年によって劣化するので、価値を維持するにはリフォームや設備のアップグレードが必須です。この部分を怠ると、すぐに時代遅れの物件となってしまい、入居人が見つかりづらくなるので注意しておきましょう。

リフォームやアップグレードに関しては、入退去のタイミングで毎回行うことが望ましいとされています。リフォーム・アップグレードの期間を短くすることで、機会損失を防ぐことにもつながるので、リフォーム・アップグレードは積極的に行うようにしましょう。

なお、中古物件を購入する場合には、購入直後にリフォーム・アップグレードを済ませることが望ましいと言えます。工事にはある程度の時間を要するので、なるべく短期間で入居人を募集できるよう、早めに行動を始めるようにしましょう。


■サラリーマンならではの3つの問題点!解決法をチェックしよう

専業の投資家などに比べると、サラリーマンは不労所得を作る上での問題点が多い傾向にあります。そういった問題点を解決しなければ、毎月安定した不労所得を作り出すことは難しいでしょう。

そこで次からは、サラリーマンならではの問題点と、その解決法をいくつかご紹介していきます。


【サラリーマンの問題点その1】時間が限られている

サラリーマンの最大の問題点は、使える時間が限られている点でしょう。平日の日中は働く必要があるので、どうしても作業ができる時間は少なくなってしまいます。

そこで考えておきたいのが、前述の外注などを利用して時間を節約する方法。不労所得をスムーズに作るためには、多少のコストをかけてでも時間をねん出することが大切です。

そのほか、サラリーマンが時間をねん出する手段としては以下などが挙げられるでしょう。


・交通費などのコストをかけて、通勤や退勤にかかる時間を短くする
・インターネットなどを上手に活用し、情報収集の効率をアップさせる
・家族など、近しい人物に協力をしてもらう


より効率的に基礎知識を身につけたり、情報を収集したりしたい方は、以下のページもチェックしてみましょう。以下のページでは、特に投資初心者が学んでおきたいポイントなどを分かりやすくまとめています。


不動産投資の初心者が毎月30万円の不労所得を得るための11ステップ!あなたも7年後にリタイア生活が出来る|Founder(ファウンダー)

不動産投資で失敗して借金苦になる12つのリスク。初心者は絶対読むべき!|Founder(ファウンダー)

【サラリーマンの問題点その2】税金がややこしくなる

一般的なサラリーマンは、年末調整によって税金の申告を済ませます。しかし、不動産投資により年間20万円超の収入が発生すると、確定申告もしなければなりません。

また、さらに節税を意識する場合はシンプルな白色申告ではなく、やや手間のかかる青色申告をする必要があります。青色申告を選ぶ場合は、管轄の税務署に青色申告承認申請書を提出する必要があるので、その点を忘れないようにしましょう。

ちなみにですが、青色申告をすると10万円~最大65万円の所得控除を受けられます。特に、事業規模が「5棟10室以上」の場合は65万円の控除が受けられるので、できれば青色申告を選ぶようにしましょう。



出典:サラリーマン大家、確定申告の注意点|マネー研究所|NIKKEI STYLE


確定申告については、以下のページで詳しく解説しています。スムーズに手続きを済ませるために、ぜひチェックをしておきましょう。


【保存版】確定申告100%ガイド!7つの手順を読めば1日でラクラク手続き出来る|Founder(ファウンダー)

年末調整と確定申告の違いとは?あなたは両方?3つのケース完全ガイド|Founder(ファウンダー)

【サラリーマンの問題点その3】さまざまなイベントでお金がかかる

一般的なサラリーマンは外に出て働き、多くの人と接することになるので、さまざまなイベントが発生します。例えば食事会や飲み会、取引先との接待などにより、思わぬ出費がかさんでしまうことがあるでしょう。

これらはもちろん必要な出費ですが、出費がかさみ過ぎると投資活動にも影響が出てきます。そのため、投資用の資金は別口座で管理しておくなど、資金管理を徹底するようにしましょう。

必要なタイミングで投資資金が底を尽きると、物件を売却する以外に手段がなくなってしまうので注意が必要です。


■不動産投資は本当に儲かる?現状をチェックしておこう!

ここまでを読んで、多くの方は「不動産投資は本当に儲かるの?」と疑問に思うことでしょう。そこで次からは、不動産投資の現状や展望をご紹介していきます。


【その1】首都圏で経営できている物件は7割ほど

2017年の時点では、首都圏の3割の賃貸物件が経営破たんに追い込まれていると言われています。しかし、逆に言えば「7割の賃貸物件が経営できている」状態なので、物件を見極める力や経営力があれば、不動産投資を成功させることは十分に可能でしょう。

また、賃貸物件が特に減少しているのは中部圏であり、エリアによって不動産投資の難易度は異なる傾向にあります。


【その2】2022年頃には、大量の土地が供給される

1992年に始められた、生産緑地地区。生産緑地とは、生産緑地法に基づいて指定された地区であり、この地区では30年間の営農義務が課せられています。


出典:不動産屋の日常BLOG「生産緑地地区ってなんぞや」のページ | 貸倉庫東京R - 東京・埼玉・神奈川・千葉で貸倉庫・貸工場をお探しの方へ


この生産緑地の義務が完了する2022年になると、その土地が大量に住居用として供給されると言われています。つまり、供給過多の状況になることが予想されるので、2022年前後は土地の価格が大きく下がる可能性があるでしょう。

特に、生産緑地地区周辺の物件を検討している方は、この点に注意しながら購入を進める必要があります。


【その3】物件を見極める力がより必要になる

今後の不動産投資では、現在よりも中古物件に注目が集まるとされています。上記の生産緑地に加えて、経営困難に陥ったオーナーが物件を大量に手放す可能性もあるので、市場に中古物件が多く登場するかもしれません。

そうなると、投資家にとって重要になるのは「中古物件を見極める力」です。選択肢が多いほど、魅力的な物件を見つけることは難しくなるので、市場が変化を遂げる前に知識・スキルを身につけることが重要になってきます。

■不動産投資には基本的な知識・スキルが必須!

不動産業界は時代とともに変化を遂げており、さまざまな要素の影響を受けます。そのため、知識・スキルを身につけることが必須であり、今回ご紹介した手法は確実に押さえておきたいポイントと言えます。

不動産投資に興味を持っている方は、コツコツと知識・スキルを蓄えていきましょう。

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