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【10億円の融資が可能】不動産担保融資の特徴とは?メリット・デメリット徹底ガイド!

登録日:2018.12.1  |  最終更新日:2018.12.1

不動産を担保にしてお金を借りる不動産担保融資。長期で多額の金額を借入れることもできるため、不動産を所有している人には非常に便利な融資です。

ただ不動産担保融資には、デメリットもあります。その特徴やメリット、デメリットをきちんと理解して借入を行わないと、予想外のトラブルになることも考えられます。

そこで今回は、銀行での融資担当経験9年の筆者が、不動産担保融資の特徴とメリット、デメリットをご紹介します。上手に不動産を活用して、融資を受けましょう。

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そもそも不動産担保融資とは?

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不動産担保融資とは、その名の通り、不動産を担保にしてお金を借りる融資のことです。不動産を担保にすることで、高額なお金を長期で借入できますが、もし返済ができなかった場合には、担保にした不動産を売却して返済しなければなりません。

不動産を所有していて、大きな金額を借りたいと思った場合、非常に有効な融資ですが、返済できなくなった場合に失うものも大きいため、借入の際には慎重さと計画性が求められます。

では、まず不動産担保融資の特徴を見ていきましょう。

【不動産担保融資の特徴1】不動産を担保にしてお金を借りる

不動産担保融資の最大の特徴は、前述した通り、不動産を担保にしてお金を借りることです。一般的には、駐車場や宅地などの土地か、戸建住宅やアパート、マンションなどの建物を担保として借入を行います。

自分所有の不動産を担保にするのが基本ですが、金融機関によっては配偶者や親族所有の不動産であれば担保にできる場合もあります。一般的に銀行は担保にできる不動産の条件が厳しく、ノンバンクは比較的担保の条件が緩い傾向にあります。

ただし、どんな不動産でも担保にできるわけではありません。中には担保に入れられない土地や建物もあります。中でも以下のようなものは、担保にすることが難しいです。

使用制限のある不動産

不動産の中には、利用を制限されているものがあります。例えば農地に指定されている土地は、農地として以外の使用ができません。もしその土地に自宅を建てたいと思った場合には、宅地に転用するための手続きを行わなくてはなりません。

同様に、保安林も宅地への転用が難しいため、担保にするのは難しいでしょう。

価値の低い不動産

価値の低い不動産も、担保として認められない場合が多いです。担保は返済ができなくなった場合に、売却して返済を補うためのものなので、売却しても返済分を補えないと判断された不動産は、担保にしにくい傾向があります。

価値の低い不動産とは、立地が良くないところにあるものや、築年数の古いものなどです。人が滅多に訪れない場所や、災害の多い場所などの物件は、担保として認められないことがあるでしょう。

また、金融機関では建物の価値を法定耐用年数をもとに評価しているため、法定耐用年数を過ぎた建物の場合、担保に入れることが難しくなります。

権利に問題のある不動産

権利に問題のある不動産とは、所有権が複雑になると考えられるもののことです。例えば税金を長い間滞納していて差押えになりそうな不動産、誰の所有物なのかを判断する裁判中の不動産などは、所有者が変わる可能性があるため、担保として認められません。

また抵当権がすでに設定されているかも、担保にできるかの判断基準となります。多くの金融機関では、不動産担保融資の条件に「第一抵当権を設定できること」を挙げています。

不動産担保ローンの抵当権と順位。2番抵当でも利用可能な不動産担保ローンは? | 不動産担保ローン比較コンシェル

つまり、もし不動産を売却してお金を返済してもらうことになった場合、自社が最も優先的に借金を回収できるという条件でなければ貸せないということです。

住宅ローンを返済中の不動産の場合、基本的に住宅ローンを融資している金融機関に第一抵当権が設定されています。したがって、住宅ローン返済中の不動産は第一抵当権を設定できないため、原則として担保に入れることができません。

ただし現在では、第二以降でも抵当権を設定できれば借入ができるという不動産担保融資もあります。もし住宅ローン返済中の不動産を担保にしたいという場合には、第二抵当権でも借入できる金融機関を探しましょう。

【不動産担保融資の特徴2】低金利で高額融資が可能

不動産担保融資は、金利が低く、また高額な融資ができることも特徴のひとつです。

金融機関が融資の条件を決める場合、重視しているのは「きちんとお金を返してくれるか」です。一般的な無担保のローンは、きちんとお金が返ってくる保証はありません。そのため、どうしても審査や条件が厳しくなる傾向にあります。

しかし不動産担保融資であれば、返済ができなくなっても不動産を売却した分は確実に回収できるため、金融機関も比較的有利な条件でお金を貸してくれます。不動産の価値や信用度によっては10億円の資金を借入れることもできます。

金利も3%~15ほどと、無担保のローンと比べると低金利です。

【不動産担保融資の特徴3】返済ができなかった場合不動産で支払う

不動産担保融資の大きな特徴の3つ目は、返済ができなかった場合には、不動産で補償することです。そのため、返済ができないと不動産を失うことになります。

不動産担保融資では自宅を担保に入れることも多いですが、もし返済できなければ自宅を失うことになるため、きちんとした返済計画を立てることが大切です。

こうした特徴のある不動産担保融資ですが、融資の方法は他にもあります。

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不動産担保融資のメリットとは

不動産担保融資には多くのメリットがあります。その中でも主なものは

  • 低金利で大きな金額を借りられる
  • 資金使途が自由
  • 保証人が不要
  • 長期で借入ができる

 4つです。

【不動産担保融資のメリット1】低金利で大きな金額を借りられる

前述したように、不動産担保融資は低金利で大きな金額を借りられることがメリットです。

不動産の価値にもよりますが、およそ100万円から借入が可能で、1億円以上の融資をしてくれる不動産担保融資も珍しくありません。中には上限金額が5億円、10億円といった不動産担保融資もあります。

また、これだけの高額融資でありながら、金利も低いです。一般的な無担保のカードローンの場合、金利の相場はおよそ4%~18%ほど。

しかし不動産担保融資の場合は、3%~15ほどが相場で、審査や条件の厳しい銀行に限れば、上限金利は10%以下というのが一般的です。

そのため不動産担保融資は、大きな金額を借入れたいときに向いています。総量規制の対象ともなっていないため、大きな支出が必要になったときに便利です。

【不動産担保融資のメリット2】資金使途が自由

不動産担保融資は、フリーローンに分類される融資のため、原則として資金の使い道に制限がありません。事業用として使える不動産担保融資もあります。

子供の養育資金を用意するのはもちろん、新規事業の立ち上げや設備投資、税金の支払いなど、さまざまな使い道ができるため、自由度が高いことがメリットです。

また不動産担保融資を「おまとめローン」として利用するのもおすすめです。不動産担保融資は、前述したように金利が低いため、借入の一本化を行うのに向いています。

ローンを不動産担保融資でまとめることで、毎月の負担を軽減するのにも役立つでしょう。

【不動産担保融資のメリット3】保証人が不要

不動産担保融資では、保証人が不要というものも多くあります。なぜなら不動産を担保に入れることで、それが保証となるためです。

無担保ローンの場合、借入を行った人がお金を返してくれるという保証はありません。そのため保証人をつけて、もし債務者がお金を返せなくなっても、代わりに返済をしてくれる人的保証を設けています。

しかし不動産担保融資の場合、お金を返せなくなっても、不動産を売却することでその分のお金を取り戻すことができます。そのため保証人がいなくても、お金を借りることが可能です。

ただし、金融機関や債務者、不動産の状態によっては、保証人をつけなければならないこともあります。

例えば、債務者が高齢で返済中に亡くなる可能性がある場合や、不動産の名義が債務者でない場合などには、保証人を求められることがあるようです。

【不動産担保融資のメリット4】長期で借入ができる

不動産担保融資は、前述したようにまとまったお金を借入れることができます。そのため返済期間も長めに設定されており、最長で30年以上の返済期間を設定しているものもあります。

返済期間が長期になることで返済計画が立てやすく、毎月の負担を減らせることは、不動産担保融資の大きなメリットでしょう。

ただし、長期の借入はその分支払う利息の額も大きくなります。10年間で返済するのと、30年かけて返済するのでは、3倍以上も利息が変わることもあります。

特に不動産担保融資の場合は、まとまった金額を借入れるため、利息の額も大きくなりがちです。

毎月の支払いを抑えて多く利息を支払うか、毎月の負担は大きくても支払総額をなるべく抑えるか、自分の資金計画に合った方を選びましょう。

不動産担保融資のデメリットとは

これまでご紹介したように、不動産担保融資には多くのメリットがあります。しかし、メリットばかりではありません。多くのメリットがある一方で、デメリットやリスクも存在します。

不動産担保融資では、こうしたデメリットを事前に理解して借入を行うことが重要です。

不動産担保融資の主なデメリットは、

  • 不動産を失う可能性がある
  • 審査に時間がかかる
  • 追加担保が必要な場合がある
  • 諸費用がかかる

上記の4つです。

【不動産担保融資のデメリット1】不動産を失う可能性がある

不動産担保融資最大の特徴にして、最大のデメリットが、不動産を失う可能性があることです。

前述したように、不動産担保融資では、万一返済ができなかった場合の保証として、不動産を用意しておく融資です。そのため返済ができなくなった場合には、不動産が売却され、それで残りの借入を返済することになります。

担保に入れた不動産が使っていない土地や建物なら良いですが、自宅を担保に入れていた場合、自宅を売却しなければなりません。

また、自分所有ではない不動産を担保としていた場合、不動産の所有者である親戚との関係が悪くなることも考えられます。不動産を失うだけでなく、信用も失う可能性があることを、きちんと覚悟しておきましょう。

返済ができなくなった場合、返済できなくなってから8ヶ月ほどで、不動産が差押えとなります。1年~1年半ほどで、競売の期間入札通知書が届き、担保に入れた不動産が競売にかけられます。

競売にかけられたら、もう不動産を取り戻すことはできません。

返済は2ヶ月滞ると、金融事故として信用情報に登録されます。そのため、2ヶ月以上滞納しないようにすることが重要です。

【不動産担保融資のデメリット2】審査に時間がかかる

不動産担保融資は、審査に時間がかかります。なぜなら、債務者の信用情報だけでなく、不動産の価値を鑑定しなければならないためです。

一般的なカードローンの場合、基本的に本人の信用情報のみで審査が行われます。またスコアリングシステムという自動で審査をしてくれるシステムを取り入れているため、審査が非常に速く、即日融資が可能です。

しかし不動産担保融資の場合、不動産の価値によって条件を決定するため、不動産にどのくらいの価値があるのかを調べなければなりません。

不動産の価値を調べるには不動産鑑定士に依頼をして、その結果を待つ必要があるため、融資には早くても3日から1週間ほどかかります。

そのため、不動産担保融資はすぐに資金が必要という場合には向きません。すぐに資金が必要な場合は、カードローンやビジネスローンなどの、即日融資可能なものを利用しましょう。

【不動産担保融資のデメリット3】追加担保が必要な場合がある

不動産担保融資では、金融機関から追加担保を求められることがあります。その理由は、不動産の価値が、常に一定ではないためです。

築年数が経過すれば不動産の価値は下がりますし、逆に土地開発などでその土地の利便性が上がれば、価格が上がることもあります。そのため、担保としての価値が十分ではなくなる場合があるのです。

例えば、戸建住宅を担保に入れて長期で融資を受けた場合、返済している最中に築年数が古くなり、どんどん不動産の価値が下がっていきます。この間にリフォームをしないで、ただ価値が下がっていくままの状態にしていたとします。

そうなると不動産の価値が、いずれほとんどなくなります。しかしそれでもまだ返済しなければならないお金があったとしたら、どうでしょう。金融機関側としては安心してお金を貸しておくことができません。

そのため、金融機関は新しい保証として追加担保を求めてきます。こうしたことが考えられるため、借りる側も追加担保が必要になるかもしれないことは、十分理解しておかなければなりません。

【不動産担保融資のデメリット4】諸費用がかかる

不動産担保融資では、カードローンなどよりも審査や登記に手間がかかるため、その分の諸費用がかかります。金融機関の事務手数料や印紙税、抵当権設定のための登録免許税、司法書士への報酬など、さまざまな費用が必要です。

借入れる額によって諸費用の金額は違いますが、100万円程度の小さな借入でも10万円程度の諸費用がかかることは覚悟しておいた方が良いでしょう。借入額が多くなればなるほど、諸費用は高くなるため、大きな金額を借入れる場合には、それなりの諸費用が必要です。

メリット・デメリットを照らし合わせて、最適な不動産担保融資を選ぼう

ご紹介したように、不動産担保融資にはメリット・デメリット両方があります。しかし、メリットを活かし、デメリットを事前に理解しておけば、とても有意義に利用できる融資です。

基礎的な部分も含めて、不動産担保融資をしっかりと理解し、効果的に活用しましょう。

また、エンジェル投資家からの資金調達に興味のある方は、当サイト「Founder」の利用もおすすめです。Founderでは、起業家とエンジェル投資家のマッチングを行っているため、資金提供をしてくれる投資家がきっと見つかります。

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