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【保存版】不動産担保ローンとは?不動産担保融資を100%成功させる5つのコツ

登録日:2018.12.1  |  最終更新日:2018.12.1

銀行などからお金を借りる際、担保があるとお金を借りやすくなります。中でも不動産は担保としての価値が高く、不動産を担保にすることによって、他のローンに比べて条件が有利になることがあります。

今回は銀行で融資を担当して13年の筆者が、不動産担保ローンの基礎から、不動産担保融資を成功させるコツまでご紹介。不動産を持っている人は、ぜひ参考にしてください。

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不動産担保ローンとは?

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不動産担保ローンとは、その名の通り「不動産を担保にお金を借りるローン」のことです。

ローンは借りる人の信用力によって、条件が変わります。信用力のある人ほど良い条件で借りられ、信用の低い人は条件が悪くなったり、お金を借りられなかったりします。

そのため、不動産を担保にすることで信用力を上げ、より良い条件でお金を借りられるようにするのが不動産担保ローンです。

不動産担保ローンと他のローンの違い

不動産担保ローンと他のローンの違いは、何よりも「担保があることで信用力が上がる」ことです。返済できなくなった場合でも、不動産を売却してお金を作れる保証があるため、金融機関側も、低金利で高い金額を貸してくれます。

一方で、無担保のローンと比べると、不動産の価値を調べるために借入まで時間がかかったり、返済できなくなった場合には不動産を失ったりするリスクも背負うため、借入には十分な注意が必要です。

担保にできる不動産

不動産担保ローンで担保にできるものは、土地建物が主です。基本的には、自分名義の不動産でなければ担保にはできませんが、金融機関によっては親戚名義の不動産を担保にすることも可能です。

担保にしやすい不動産

不動産にしやすい担保は「すぐにお金に換えられる不動産」です。一般的な戸建住宅はもちろん、アパートやマンション、宅地、駐車場など、お金に換えやすい不動産は、担保として価値があります。

担保にしにくい不動産

一方、担保にしにくい不動産は、価値が極端に低いもの利用制限のあるもの権利関係で所有者が変わる可能性があるものなどです。

例えば、築年数が古く、売却してもほとんどお金にならない物件や買い手がつきそうにない物件は、担保として認められない場合が多いです。

また農地や保安林は、利用に制限があり、転用を行う場合には関係省庁で所定の手続きを行わなければなりません。こうした手間がある土地も、担保にしにくいでしょう。

他にも仮差押さえをされていたり、抵当権が設定されていたりする物件は、所有者が債務者でなくなる可能性があるため、担保にするのは難しいです。

基本的に「換金に何かしらの手間がかかる不動産」は、担保にしにくいと覚えておきましょう。

不動産担保ローンのメリット

不動産担保ローンには

  • 大きな金額を低金利で借りられる
  • 事業用にも利用できる
  • 長期で借入できる

という3つのメリットがあります。

大きな金額を低金利で借りられる

前述したように、不動産担保ローンには「不動産」という保証があります。そのため信用度が上がり、高い金額を低金利で借りることが可能です。

一般的な無担保ローンの場合、借りられる金額は1,000万円程度が限度ですが、不動産担保ローンの場合、不動産の価値によっては億単位の金額を借りられることもあります。

大きな金額を借入れたいときに、ぴったりのローンと言えるでしょう。

事業用にも利用できる

不動産担保ローンは、原則的に資金使途が自由です。金融機関で制限をされていない限り、自由に使えるため、事業用の資金として利用することもできます。

事業用の資金は、設備投資や新規事業の開始などで大きな金額を必要とすることも多いです。低金利で高い金額を借入れられる不動産担保ローンであれば、事業用の資金も調達しやすいでしょう。

長期で借入できる

不動産担保ローンは、金額が大きくなることもあり、長期での借入が可能です。毎月の返済額を抑えられるため、無理のない返済計画が組みやすいでしょう。

ただし、返済が長期にわたるとその分支払う利息も大きくなるため、返済額と利息のバランスを考えた返済計画を立てることが大切です。

不動産担保ローンのデメリット

不動産担保ローンには

  • 返済できなかった場合不動産を失う
  • 融資までに時間がかかる
  • 追加担保を要求される場合がある

という3つのデメリットがあります。

返済できなかった場合不動産を失う

担保とは、お金を返せなかった場合を想定して用意された保険のことです。そのため不動産担保ローンの場合、返済ができなくなったら不動産を売却して金融機関に返済をしなければなりません。

例えば、自宅を担保にしていた場合、返済が滞れば、住む場所を失うことになります。

12ヶ月滞納した程度なら、催促や督促状で済みますが、長い間返済をせずにいると、不動産は強制的に差押さえられ、競売にかけられて入札されます。競売が始まったら、もう担保にした不動産を取り戻すことはできません。

不動産を失わないためには、何よりも計画的な返済が重要です。

融資までに時間がかかる

不動産担保ローンでは、不動産の価値に応じて条件が決まります。そのため、まずは担保となる不動産にどのくらいの価値があるのかを調べなければなりません。

調査には時間がかかるため、不動産担保ローンは融資までに1週間ほどの時間を要します。急な借入は難しいため、あらかじめ調査にかかる時間を想定した資金計画を立てておく必要があります。

追加担保を要求される場合がある

不動産の価値は時間とともに変化します。そのため、金融機関側が貸付条件に対して現在の不動産価値では不十分だと判断した場合、追加担保を要求される場合があります。

追加担保を要求された場合、本来予定になかった不動産を担保にせざるを得なくなり、思わぬリスクを背負うことになります。

「不動産は常に同じ価値ではなく、価値が変わるものである」「価値が下がれば今の条件では借りられないかもしれない」という意識を持って、不動産担保ローンを利用しましょう。

不動産担保ローンの申込方法

個人向け不動産担保ローン|株式会社 日本保証

不動産担保ローンを申込むには、金融機関の窓口かインターネットで申込を行います。金融機関によって多少の違いはありますが、基本的な手順は

  1. 申込
  2. 審査
  3. 書類の準備
  4. 不動産価値の調査・抵当権の設定
  5. 入金

上記の5ステップです。

インターネットで申込んだ場合には、申込の前に仮審査を設けていることもあります。仮審査は早いと翌日に結果が分かるため、借りられるか不安な方は、まず仮審査を利用してみるのも良いでしょう。

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ではここからは、不動産担保融資を成功させる5つのコツをご紹介していきます。

【不動産担保融資を成功させるコツその1】価値の高い不動産を用意する

不動産担保融資を成功させるためには、価値の高い不動産を用意することです。前述したように、不動産担保融資の不動産はお金を返済するための「保険」であり、この保険の価値によって、融資の条件が決まります。

そのため、担保にする不動産は価値が高ければ高いほど、有利な条件で融資を受けやすくなります。

価値の高い不動産とは、基本的に「人が購入したい、住みたいと思う不動産」です。築年数が新しい物件はもちろん、駅や商業施設が近いなどの立地条件の良い物件も、価値の高い物件と言えるでしょう。

逆に築年数の経過した物件や、郊外で不便な場所にある物件などは、担保にしても条件が良くないか、場合によっては融資そのものが受けられないこともあります。

不動産の評価の仕方

土地の価値は路線価、建物の価値は再調達価格によって評価されます。

路線価とは、相続税を決める際に基準とされている土地の評価額のことで、売買価格の8割ほどの価格に設定されています。

金融機関が融資をする際には、なるべく確実に貸したお金を回収したいと考えているため、売買価格よりも安めの路線価を元に土地の評価をしています。

路線価は国税庁のホームページで確認できるため、自分が担保にしようとしている土地がどのくらいの評価をもらえるのか、事前に調べておくと良いでしょう。

国税庁:財産評価基準書

http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

また建物を評価する際の再調達価格とは、担保に入れる建物と同じ建物を建てたときにどのくらいの費用がかかるのかというものです。ここに耐用年数や床面積などを考慮したものが、建物の評価になります。

耐用年数は法で定められたものがあり、法定耐用年数を超えている場合には、建物の価値がなくなります。そのため、法定耐用年数を超えた建物を担保にお金を借りることは難しいでしょう。

建物の法定耐用年数も、国税庁のホームページで確認できます。

国税庁:耐用年数(建物・建物附属設備)

https://www.keisan.nta.go.jp/survey/publish/34255/faq/34311/faq_34354.php

【不動産担保融資を成功させるコツその2】少ない金額を短期で借りる

不動産担保融資は担保に入れる不動産によっては、大きな金額を長期で借入れることが可能です。しかし確実に借入をしたいなら、まずは少ない金額を短期で借りてみましょう。

不動産担保融資に限ったことではありませんが、大きな金額を長期で借りるには、金融機関からの信用が必要です。不動産担保融資では、不動産を担保にすることで金融機関からの信用を得ることができますが、不動産の価値を超える金額を借入れるには「借りたお金をきちんと返済している」という実績も必要です。

まずは小さな金額を借入れて、短期できちんと返済することで、金融機関からの信用を得ておきましょう。確実に返済しておくことで、後々大きな金額も借りやすくなります。短期であれば支払う利息も少なくて済むため、負担も少ないでしょう。

また長期で借入れを行うとなると、金融機関は完済時の年齢を審査基準にします。例えば40歳で30年のローンを組んだ場合、完済時の年齢は70歳です。70歳のときに安定した収入があり、ローンをきちんと返済できているのかが問題となります。

そのため、長期ローンを借入れるなら、若いときの方が有利です。ある程度の年齢を重ねている場合、短期で少ない金額を借入れる方が確実でしょう。

【不動産担保融資を成功させるコツその3】ノンバンクで借りる

不動産担保融資を成功させるなら、銀行以外のノンバンクで借りるのもひとつの方法です。なぜならノンバンクの不動産担保融資は、銀行のそれと比べて条件が緩いためです。

銀行の不動産担保融資では、申込時の年齢や年収、勤続年数、不動産のあるエリアなどが事細かに制限されていることが一般的です。不動産そのものにも、エリア、専有面積、権利関係など、厳しい条件があります。

一方でノンバンクの不動産担保融資には、こうした条件がほとんどありません。あっても銀行に比べると非常に緩くなっています。そのため、銀行の不動産担保融資に比べて、非常に借入しやすいです。

また不動産担保融資は、カードローンや住宅ローンに比べると市場規模が小さいため、銀行は不動産担保融資にあまり積極的ではありません。逆にノンバンクは、条件を緩くしてでも顧客を確保しようという狙いがあるため、不動産担保融資にも積極的です。

ただし、ノンバンクは条件が緩い分、金利が高い傾向にあります。借入はしやすいですが、支払総額が銀行に比べて高くなる可能性があることは考慮しておきましょう。

【不動産担保融資を成功させるコツその4】安定した収入を確保する

不動産担保融資は、不動産による保険があるとは言え、借りたお金を返さなければならないことに変わりはありません。そのため確実に借入をしたいなら、安定した収入を確保しておくことが大切です。毎月の給料や、不動産経営による家賃収入などがあれば、不動産融資を成功させやすくなるでしょう。

ちなみに、無職でも不動産担保融資を借入れることが可能です。前述した家賃収入や年金による収入などは、安定した収入と見なされます。不動産担保融資の場合、不動産という保険があるため、無職であっても借入できる可能性はあります。

ただし、安定した収入がある方が確実なため、確実に借入をしたいならば、きちんと返済するための財源を確保しておくことが大切です。

【不動産担保融資を成功させるコツその5】税金をきちんと納めておく

不動産担保融資を成功させるには、税金をきちんと納めておくことも重要です。なぜなら不動産は、融資したお金の回収よりも、未納の税金の支払いが優先されるためです。

例えば担保に入れた不動産を所有している人が、ずっと税金を未納・滞納していたとしましょう。ローンが返済できなくなったため、担保にした不動産を売却し、そのお金でローンを返済してもらうことになったとします。

しかし、不動産が税金未納のために差押さえとなれば、売却したお金で未納だった税金を支払わなければなりません。そうすると、本来売却して返済してもらうはずだったお金を、金融機関が回収できないことになります。

そのため不動産担保融資では、納税証明書の提出を求められることがあります。ただ融資したお金で未納分の税金を支払う約束をすれば、不動産担保融資を利用できるという金融機関もあるようです。

しかしやはり、きちんと税金を納めている場合に比べて信用度はぐんと落ちるため、確実に借入をしたいなら、税金は漏れなく支払っておくのが良いでしょう。

基本とコツを掴めば不動産担保融資は成功する

不動産担保融資はその性質とコツを掴んでおけば、借入できる可能性が上がる融資です。カードローンなどに比べると知名度は低いですが、不動産という保険があるため、信用度が高くなり借入もしやすい融資と言えるでしょう。

土地や建物を所有している人は、ぜひ利用してみてはいかがでしょうか?

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